Gayrimenkul Hukuku

Bu çok sık yaşanan bir sorundur. Komşu onarıma yanaşmazsa, Sulh Hukuk Mahkemesi'ne başvurarak 'Delil Tespiti' istenir. Bilirkişi sızıntının kaynağını tespit eder. Ardından mahkemeden 'onarım için komşunun dairesine giriş izni' ve 'onarım bedelinin komşudan tahsili' kararı alınır. Komşu direnirse polis zoruyla girilip onarım yapılır ve masraf icra yoluyla alınır.

Apartman dış cephesi ve aydınlatma boşlukları 'Ortak Alan'dır. Bir kat malikinin buraya klima ünitesi takabilmesi için diğer maliklerin rızası gerekir. Gürültü veya görüntü kirliliği yapıyorsa, komşular 'Müdahalenin Men'i' davası açarak klimayı söktürebilirler.

Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre kat malikleri birbirini rahatsız etmemekle yükümlüdür. Balkonda mangal yakmak, duman ve koku nedeniyle diğer komşuları (özellikle üst katı) ciddi şekilde rahatsız ediyorsa yasaktır. Yönetim planında yasak olmasa bile, komşuluk hukuku gereği şikayet üzerine hakim yasaklama kararı verebilir.

Hayır. Çatı, binanın 'Ortak Alan'ıdır. Çatının bakım ve onarım masrafına zemin kattaki dükkan dahil tüm kat malikleri arsa payları oranında katılmak zorundadır. 'Benim başıma akmıyor' diyerek ödemeden kaçınılamaz.

Su basması binanın tesisatından (demirbaş) kaynaklandıysa ev sahibi öder. Kiracının açık unuttuğu musluktan veya çamaşır makinesi hortumundan kaynaklandıysa kiracı öder. Üst kattan aktıysa üst kat komşusu öder.

Her kat maliki, yöneticiden hesapları ve defterleri incelemeyi talep etme hakkına sahiptir (Denetim hakkı). Yönetici göstermezse, Sulh Hukuk Mahkemesi'ne başvurularak 'Hakimin Müdahalesi' istenir ve defterler mahkemece incelenir. Usulsüzlük varsa yönetici sorumlu olur.

Özel güvenlik görevlileri veya danışma personeli, siteye giren misafirlerin kimliğini **kontrol edebilir** ancak kimliği **alıp alıkoyamaz** (emanet alamaz). Kişisel Verileri Koruma Kanunu'na (KVKK) göre kimlik fotokopisi çekmek veya taramak da yasaktır. Sadece isim-soyisim kaydı tutulabilir.

Evet. Ortak alanların (koridor, merdiven boşluğu) kişisel eşyalarla işgal edilmesi Kat Mülkiyeti Kanunu'na aykırıdır. Ayrıca yangın güvenliği açısından kaçış yollarını daralttığı için yasaktır. Yönetim uyarır, kaldırılmazsa attırabilir.

Kuryenin site içindeki kazasında; eğer site yollarında bozukluk, eksik aydınlatma, kapanmayan çukur veya güvenlik zafiyeti (kontrolsüz giriş) varsa site yönetimi kusuru oranında sorumludur. Ancak kurye kendi hızından dolayı kaza yaptıysa site sorumlu değildir.

Yönetim planı apartmanın anayasasıdır. Değiştirilmesi için kat maliklerinin **4/5 (beşte dört)** çoğunluğunun oyu gerekir. Yani %80 mutabakat sağlanmadan 'evcil hayvan beslenemez' veya 'ofis açılamaz' gibi maddeler değiştirilemez. Değişiklik yapıldıktan sonra Tapu Müdürlüğü'ne tescil ettirilir.

Yasal olarak aidat borçlusu kat malikidir ancak Kira Kanunu'na göre kiracı, aidatları apartman yönetimine ödemekle yükümlüdür. Yönetim, aidatı kiracıdan tahsil edemezse ev sahibine gider. Kiracı, ödediği aidat makbuzlarını saklamalıdır.

Apartmanın projesinde 'bahçe' olarak görünen ortak alanın otoparka dönüştürülmesi için, kat maliklerinin **oy birliği** (herkesin kabulü) gerekir. Bir kişi bile itiraz ederse bahçe otopark yapılamaz. Belediye onayı ve proje tadilatı da gerekebilir.