Pendik ve Maltepe Bölgesi Tapu İptal Davaları

Pendik veya Maltepe’de alınan bir dairenin tapusuyla ilgili sorun, tek başına davanın türünü ve süresini belirlemez. Tapu kaydının düzeltilmesi, müteahhitten bedel istenmesi ve kentsel dönüşümde idari pay satışına karşı başvuru farklı yollardır. Önce tapu zinciri, sözleşme ve işlem tarihleri ayrılmalıdır.

Güncelleme ve hukuki inceleme: 19 Ekim 2026 · Isikoglu Partners

Özet

1. Tapu iptali talebinin sebebi belirlenmeli

Yolsuz tescil, sahte veya yetkisiz temsil, ehliyetsizlik, muvazaa ve sözleşmeden doğan tescil talebi aynı hukuki sebep değildir. TMK m.1025 uyarınca ayni hakkı zedelenen kişi sicilin düzeltilmesini isteyebilir; üçüncü kişilerin hakları ve diğer koşullar ayrıca değerlendirilir. Taşınmaz için ödeme yapılması tek başına mülkiyetin kazanıldığını göstermez. Tapu kaydı, resmî senet, vekâletname ve önceki devirler birlikte incelenmelidir.

2. Çifte satış veya ipotek otomatik sonuç doğurmaz

TMK m.1023, tapu sicilindeki tescile iyiniyetle dayanarak ayni hak kazanan üçüncü kişiyi korur. M.1024 ise yolsuz tescili bilen veya bilmesi gereken kişinin buna dayanamayacağını düzenler. Bu nedenle “ilk alıcı mutlaka kazanır”, “ilk tescil her durumda korunur” veya “tapu devredildiyse sorun kalmaz” biçiminde sonuç kurulamaz. İpotek ve diğer kayıtların sırası, kapsamı, kazanma sebebi ve iyiniyet somut olayda incelenir. Müteahhitten alımda sözleşmenin niteliği ve devir zinciri ayrıca önemlidir.

3. Her tapu davası için genel 10 yıl yoktur

Uygulanacak süre, talebin ayni hakka mı, sözleşmeye mi, irade bozukluğuna mı veya özel bir düzenlemeye mi dayandığına göre değişir. Tapu iptali adı altında bütün taleplere “olağan 10 yıl” uygulanması yanlıştır. Örneğin TBK m.39’daki aldatma ve korkutma kaynaklı haklar kendi başlangıç ve süre koşullarına tabidir. Kadastrodan önceki sebeplere dayanan talepler gibi özel düzenlemelerdeki hak düşürücü süreler ayrıca araştırılmalıdır. İdari işleme karşı dava süresi de tapu talebinin süresiyle karıştırılmamalıdır.

4. Kentsel dönüşümde pay hesabı ve dava yolu

6306 sayılı Kanun m.6 kapsamındaki kararlarda eski üçte iki yerine hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu esas alınır. Hesap malik veya daire sayısına göre gelişigüzel yapılamaz. Karara katılmayan payların satışı, kanundaki bildirim, değerleme ve satış usulünün tamamlanmasını gerektirir; salt çoğunluk her sözleşme hükmünü hukuka uygun kılmaz. Kanun, rayiç değer tespiti ve bu değerden az olmamak üzere satış esasını düzenler. M.6/9 uyarınca bu Kanun kapsamında tesis edilen idari işlemlere karşı tebliğden itibaren 30 gün içinde idari dava açılabilir. Her çoğunluk kararı ve her tapu uyuşmazlığı için tek bir “60 gün” hesabı yapılamaz. Bu rejim, KMK m.70’te toplu yapı yönetim planı için düzenlenen ayrı üçte iki kuralıyla karıştırılmamalıdır.

5. Önalımda satış tarihi ve geçiş hükmü

TMK m.732–734 kapsamındaki yasal önalımda güncel kural, noter aracılığıyla bildirilen satışın hak sahibine bildiriminden itibaren üç ay ve her durumda satıştan itibaren bir yıllık hak düşürücü süredir. 7571 sayılı Kanunla getirilen değişiklik 25 Aralık 2025’te yürürlüğe girmiştir; TMK geçici m.1/1 gereği bu tarihten önceki satışlara eski hükümler uygulanmaya devam eder. Güncel m.734 uyarınca hâkimce belirlenen rayiç bedel ve alıcıya düşen tapu giderlerinin kesin sürede yatırılması gerekir; bu değişiklik eski davalara da uygulanır. Eski “her durumda iki yıl ve aynı satış bedeli” açıklaması güncel bütün dosyalara taşınamaz.

6. Görev, arabuluculuk ve tedbir ayrı incelenir

HMK m.12 kapsamındaki taşınmazın aynına ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer kesin yetkilidir; görevli mahkeme ise talebin ve ilişkinin niteliğine göre belirlenir. Her dava için tek başına “asliye hukuk” veya “tüketici” denilemez. 6502 m.73/A, tüketici işlemindeki taşınmazın aynından doğan uyuşmazlıkları dava şartı arabuluculuktan istisna tutar; 6325 m.18/B ise ortaklığın giderilmesi için arabuluculuk düzenler. İhtiyati tedbir de otomatik değildir; HMK m.389 ve devamındaki koşullar değerlendirilir. Tapu ve sözleşme, ödeme ve tebligat belgeleri, riskli yapı/pay satışı dosyası ve tarih çizelgesi birlikte hazırlanmalıdır. Dava süresi veya sonucu için bölgesel kazanma garantisi verilemez.

İlgili makaleler

Muvazaa İddiasına Konu Ev İpotekliyse: Tapu İptali Bankanın Hakkını da Kaldırır mı?

Kentsel Dönüşümde Karara Katılmayan Malikin Payı: 2026 Bildirim ve Satış Kuralları

Resmî kaynaklar

Türk Medeni Kanunu — m.732–734, 1023–1025 ve geçici m.1

6306 sayılı Kanun — m.6 ve m.6/9

Hukuk Muhakemeleri Kanunu — m.2, 12, 389 ve devamı

Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun — m.73 ve 73/A

Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu — m.18/B

Türk Borçlar Kanunu — m.39

TBMM — 7571 sayılı Kanun m.35–39

Kat Mülkiyeti Kanunu — m.70, toplu yapı yönetim planı ayrımı

Sık sorulan sorular

Kentsel dönüşümde hâlâ üçte iki mi aranıyor?

6306 m.6 kapsamındaki işlemde hisseleri oranında salt çoğunluk esastır. Toplu yapı yönetim planına ilişkin KMK m.70’teki üçte iki farklı bir düzenlemedir.

Tapu iptal davası her durumda 10 yılda mı açılır?

Hayır. Hukuki sebep, talep ve varsa özel süre hükmü belirlenmelidir. Bütün tapu davaları için tek bir 10 yıllık süre yoktur.

Önalımda iki yıllık üst süre hâlâ her satışa uygulanır mı?

Güncel üst sınır bir yıldır; üç aylık süre noter bildirimiyle ilgilidir. 25 Aralık 2025 öncesi satışlarda geçiş hükmü gereği eski düzenleme uygulanır; satış tarihi mutlaka ayrılmalıdır.

Tapu devri yapılmışsa müteahhit kaynaklı bütün riskler biter mi?

Hayır. Devir zinciri, iyiniyet, ipotek ve diğer kayıtlar ile sözleşmenin hukuki durumu ayrıca incelenir. Tescil her iddiayı kendiliğinden ortadan kaldırmaz.

Her tapu davasından önce arabuluculuk zorunlu mu?

Hayır. Talep ve özel kanun önemlidir. Tüketici işlemindeki taşınmazın aynından doğan talepler için 6502 m.73/A istisnası; ortaklığın giderilmesi için 6325 m.18/B kuralı ayrı değerlendirilir.