Site Yönetim Planı Değişikliği İçin Gerekli Çoğunluk
Yönetim planı değişikliğinde apartman ve toplu yapı ayrımı: KMK m.28 ve m.70 uyarınca çoğunluk, oy hesabı, karar ve itiraz kayıtları.
Güncelleme ve hukuki inceleme: 19 Ekim 2026 · Isikoglu Partners
Özet
Yönetim planı değişikliğinde “her site için tek oran” kullanılamaz. Ana taşınmaza ilişkin KMK m.28 ile toplu yapıya ilişkin m.70 farklı kurallar içerir. Önce tapu kayıtları, yönetim planı ve sitenin hukuki yapısı belirlenmelidir.
I. Apartman ile toplu yapı nasıl ayrılır?
Yönetim planı yönetim tarzını, kullanımı ve yönetime ilişkin diğer konuları düzenleyen, kat maliklerini bağlayan bir sözleşme niteliğindedir. Bir yerin günlük dilde “site” olarak anılması, KMK’nın toplu yapıya ilişkin özel hükümlerine tabi olduğunu tek başına göstermez. Tapu kayıtları ve toplu yapı kuruluşu incelenmeden oran hesabına geçilmemelidir.
II. Hangi çoğunluk aranır?
KMK m.28 kapsamında yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu aranır. Toplu yapılarda m.70 ise temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tam sayısının üçte ikisini esas alır. Aynı maddede geçici yönetime ilişkin plan hükümleri için de bağımsız bölüm maliklerinin üçte ikisinin oyu düzenlenmiştir. Toplu yapı kuralı 7579 sayılı Kanunla 2026’da değişmiştir; eski beşte dört açıklaması toplu yapılar için otomatik uygulanmamalıdır.
III. Toplantıya katılanların çoğunluğu yeterli mi?
Toplantı yeter sayısı ile yönetim planını değiştirecek özel karar yeter sayısı ayrıdır. İkinci toplantıya az kişinin gelmesi, özel çoğunluk şartını ortadan kaldırmaz. Malik, bağımsız bölüm, temsil edilen bölüm ve vekâlet kayıtları ilgili hükme göre karşılaştırılmalıdır. Plan değişikliği adı altında emredici bir kanun hükmüne aykırı düzenleme yapılamaz; kullanım değişikliklerine ilişkin ayrı koşullar ayrıca incelenir.
IV. Karar ve kayıtlar nasıl kontrol edilir?
Mevcut plan ve değişiklik metni, çağrı ve gündem, katılım ve oy çizelgesi, temsil belgeleri ile karar defteri birlikte incelenmelidir. KMK m.28, değişiklik tarihinin beyanlar hanesinde gösterilmesini ve belgelerin planla birlikte saklanmasını düzenler. Karara karşı başvuru bakımından m.33’teki süreler ve kararın hukuki niteliği önemlidir. Her sakat kararın aynı süreye tabi olduğu veya mahkemenin eksik oyu tamamlayacağı varsayılmamalıdır.
İlgili makaleler
Aidat Borcu ve Site Yönetimi Hukuki Sorunları
Site Yönetiminin Demirbaş Alımı ve Ek Aidat
Resmî kaynaklar
Sık sorulan sorular
Her sitede beşte dört oy mu gerekir?
Hayır. KMK m.28’de ana taşınmaz için beşte dört, m.70’te toplu yapı yönetim planı için özel üçte iki düzenlemesi vardır. Hangi rejime tabi olunduğu kayıtlarla belirlenmelidir.
İkinci toplantıda salt çoğunlukla plan değişir mi?
İkinci toplantının genel karar kuralı, yönetim planı için aranan özel çoğunluğu ortadan kaldırmaz.
Yönetici planı tek başına değiştirebilir mi?
Yönetici sıfatı tek başına plan değiştirme yetkisi vermez. Kanundaki yetkili kurul, oy ve kayıt koşulları sağlanmalıdır.
Değişikliğe itiraz için hangi kayıtları almalıyım?
Planın önceki ve yeni hâli, çağrı, gündem, karar defteri, oy ve vekâlet kayıtları önemlidir. KMK m.33’teki başvuru süreleri ile kararın niteliği gecikmeden incelenmelidir.
Resmî kaynaklar