Aidat Borcu ve Site Yönetimi Hukuki Sorunları
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.20 ve m.22 kapsamında aidat borcu, ortak giderlere katılma yükümlülüğü, işletme projesi, gecikme tazminatı, kiracının müteselsil sorumluluğu ve aidat tahsiline yönelik icra takibi süreçleri ile emsal Yargıtay kararları — kapsamlı hukuki rehber.
Mevzuat ve süre kontrolü: 19 Ekim 2026.
Özet
Aidat borcunda önce kimin, hangi gider için, hangi karara dayanılarak sorumlu tutulduğu belirlenmelidir. 2026 işletme projesi değişikliği, borcun dayanağı ve bildirim kayıtlarının kontrolünü daha önemli hâle getiriyor.
1. Borç kalemini ve sorumluyu belirleme
KMK m.20 gider ve avans paylarını düzenler; paylaşım hesabı ile toplam bütçe farklıdır. Yönetim planı, gider türü, arsa payları ve maliklerin geçerli anlaşmaları birlikte incelenmelidir. Asansörü veya başka ortak tesisi kullanmamak tek başına bütün ortak giderleri ödememe hakkı vermez.
M.22’de bağımsız bölümden devamlı yararlananların gider ve gecikme tazminatından malik ile birlikte sorumluluğu düzenlenir; kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır ve yönetime yaptığı ödeme kira borcundan düşülür. Malik-yönetim ilişkisi ile kira sözleşmesindeki iç paylaşım aynı değildir.
2. Aidat b ütçesinin güncel dayanağı
KMK m.37’nin 7 Mayıs 2026 tarihli 7579 sayılı Kanunla değişen düzenlemesine göre işletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanır. Kabul edilmiş proje yoksa yönetici gecikmeksizin geçici proje hazırlar; proje imza karşılığı veya taahhütlü mektupla bildirilir ve en geç üç ay içinde aynen veya değiştirilerek kabulüne yönelik genel kurul kararı alınır. Eski yedi gün itiraz edilmezse kendiliğinden kesinleşme anlatımı güncel hüküm değildir.
Mevcut proje varsa geçici proje için öngörülen bedel, yürürlüğü devam eden proje bedelinin takvim yılı başından geçerli olarak önceki yıla ilişkin yeniden değerleme oranından fazla artırılmaması kaydıyla belirlenip aynı usulde kurula sunulur. Bu, her türlü kalıcı aidat kararına uygulanabilecek tek ve sınırsız bir artış formülü değildir.
3. Gecikme ve takip
M.20, gider veya avans payının ödenmesindeki gecikme için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı öngörür. Borcun miktarı, vadesi, karar/proje ve bildirim kayıtları görülmeden her geçmiş ay için tek toplam çıkarılmamalıdır. Ödemeler ve mahsuplar ayrı gösterilmelidir.
İİK m.62 ve m.66 uyarınca genel haciz yolundaki ödeme emrine tebliğden yedi gün içinde yapılan geçerli itiraz takibi durdurur. Kurul kararına itiraz ettiğini söylemek ödeme emrine süresinde itiraz yerine geçmez.
Kesinleşen işletme projesi veya işletme gideri kararı İİK m.68/1 belgesi olabilir. Belgeye göre icra mahkemesinde itirazın kaldırılması ile genel mahkemede itirazın iptali yolları ayrılır. Her haksız itirazda koşulsuz ve otomatik yüzde yirmi tazminat doğduğu söylenemez; İİK m.67’deki talep ve koşullar değerlendirilir.
4. Hangi kayıtlar saklanmalı?
Yönetim planı, kurul çağrısı ve tutanağı, bütçe/proje, tebliğ belgeleri, malik/kiracı tarihleri, banka ödemeleri ve ödeme emri birlikte alınmalıdır. KMK kaynaklı davada görev ve 6325 m.18/B arabuluculuk; icra işlemlerinde ise kendi başvuru usulü ayrıca kontrol edilir.
İlgili yazılar
Apartman ve Site Yönetimi Kanunu Rehberi · Maaş Haczi Sınırları ve İtiraz Yolları
Güncellik kontrolünde kullanılan resmî kaynaklar
Sık sorulan sorular
Kiracı her aidattan sınırsız sorumlu mu?
M.22’deki dış sorumluluk ve kira miktarı sınırı ile sözleşmedeki iç paylaşım ayrı incelenir.
Aidat bütçesi yedi günde kesinleşir mi?
2026 m.37 usulü geçici proje ve en geç üç ay içinde genel kurul kararını esas alır.
Karar iptal davası ödeme emrine itirazın yerini tutar mı?
Hayır. Genel haciz yolundaki yedi günlük ödeme emri itirazı ayrı değerlendirilmelidir.