Tahliye Davası: Kiracının Tahliyesi Nasıl Yapılır

Özet

Kiracının çıkarılması için tek bir ihtar ve dava yolu yoktur. İhtiyaç, yeni malik, iki haklı ihtar, yazılı taahhüt ve temerrüt farklı süre ve belgeler gerektirir. Konut veya çatılı işyeri sözleşmesinin bitmesi otomatik tahliye değildir; on yıllık uzama hesabı da ilk süre ve sonraki uzama yılıyla birlikte yapılır. Arabuluculuk anlaşması, son tutanak ve mahkeme/icra kararı birbirinden ayrılmalıdır.

Hukuki inceleme: 21 Ekim 2026. Tahliye nedeni, sözleşme/teslim tarihi ve tebliğ belgeleri ayrı incelenmelidir.

İçindekiler

• I. Giriş

• II. Tahliye Davası Nedir ve Hukuki Niteliği

• III. Türk Borçlar Kanunu Kapsamında Tahliye Sebeplerinin Sınıflandırılması

• IV. Bildirim Yoluyla Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi (10 Yıllık Uzama Süresi)

• V. Kiraya Verenin veya Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davası

• VI. Yeniden İnşa ve İmar Amacıyla Tahliye Davası

• VII. İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası

• VIII. Yazılı Tahliye Taahhüdüne Dayalı Tahliye Davası ve İcra Takibi

• IX. Temerrüt (Kira Bedelinin Ödenmemesi) Nedeniyle Tahliye Süreci

• X. Özenle Kullanma ve Komşulara Saygı Gösterme Borcuna Aykırılık Nedeniyle Tahliye

• XI. Dava Şartı Arabuluculuk ve Yargılama Usulü

• XII. Sonuç

• Sıkça Sorulan Sorular

I. Giriş

Kira hukuku, mülkiyet hakkı ile barınma ve işyeri ihtiyacı gibi temel hakların kesişim noktasında yer alması sebebiyle hukukun en dinamik alanlarından biridir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK), konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıyı koruyucu bir yaklaşım benimsemiş olup, kira sözleşmelerinin sona erdirilmesi ve kiracının tahliyesi sıkı şekil ve süre şartlarına bağlanmıştır. Bu bağlamda, tahliye davası kiracı çıkarma süreci 2026 yılı itibarıyla, mevzuat değişiklikleri, arabuluculuk şartı ve emsal yargı kararları ışığında titizlikle incelenmesi gereken teknik bir süreçtir.

Kiraya verenin daha yüksek kira istemesi veya taşınmazı satması tek başına mevcut kiracıyı kendiliğinden çıkarma yetkisi vermez. Konut ve çatılı işyeri rejiminde sözleşmenin türü, kanuni sona erme nedeni ve uygulanacak dava/takip yolu belirlenmelidir. Sebebe göre ihtar, dönem sonu, başvuru ve ispat koşulları farklıdır.

Bu inceleme konut ve çatılı işyeri kiralarında başlıca tahliye nedenlerini karşılaştırır. İhtiyaç davası, yazılı taahhüde dayanan takip ve ödenmeyen kira için ödeme emri aynı işlem değildir. Mahkemenin görevi, itiraz ve ödeme süresi ile arabuluculuk koşulu, seçilen hukuki yola göre ayrıca kontrol edilmelidir.

Temel dayanaklar TBK m.315–316, 347–355; İİK m.269 ve devamı ile 272–275 ve 6325 sayılı Kanun m.18/A–18/B’dir. Sona erme, iade borcu, dava, icra ve fiilî tahliye ayrı aşamalardır. Kiraya verenin kendi başına kilit değiştirmesi veya eşya çıkarması bu yolların yerine geçmez.

II. Tahliye Davası Nedir ve Hukuki Niteliği

Tahliye talebi, dayanağına göre sözleşmenin dava yoluyla sona erdirilmesi ve/veya daha önce sona ermiş ilişkinin ardından kiralananın teslimini sağlamaya yönelir. Her tahliye davası aynı anda aynı nitelikte yenilik doğuran hüküm değildir: bildirimle sona erme, ihtiyaç davası ve taahhüde dayanan icra ayrı koşullarla değerlendirilir.

Konut ve çatılı işyerinde kiraya veren kural olarak yalnız belirli sürenin bitimine dayanamaz. Kiracı, sürenin bitiminden en az on beş gün önce bildirmezse m.347 uyarınca bir yıllık uzama gündeme gelir. Ancak kanuni koşulları taşıyan fesih bildiriminin hiçbir zaman sözleşmeyi sona erdirmeyeceği de söylenemez; bildirimle sona erme ile dava yoluyla sona erme birbirinden ayrılmalıdır.

Davacı, dayandığı somut tahliye nedenini usulüne uygun delillerle ortaya koymalıdır; ispat ve araştırma kuralları sebebe göre değişir. Kiraya dayanan tahliye hükmü kural olarak kesinleşmeden icraya konulabilir; ancak kanun yolu başvurusu ile icranın geri bırakılması aynı değildir. İİK m.36’nın koşulları ve icra mahkemesi tahliyelerinde m.269/c’deki tefhim/tebliği izleyen on günlük infaz bekleme süresi ayrıca kontrol edilmelidir.

III. Türk Borçlar Kanunu Kapsamında Tahliye Sebeplerinin Sınıflandırılması

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, tahliye sebeplerini temel olarak iki ana kategoriye ayırmaktadır: Kiraya verenden kaynaklanan sebepler ve kiracıdan kaynaklanan sebepler. Bu ikili ayrım, davanın açılma süreleri, ispat koşulları ve hukuki sonuçları bakımından büyük önem taşımaktadır.

A. Kiraya Verenden Kaynaklanan Sebepler

Kiraya verenin veya yeni malikin gereksinimi ile esaslı yeniden inşa/imar, m.350–351’de farklı başlangıç ve bildirim süreleriyle düzenlenir. Salt malik olmak her olayda aynı davayı açmaya yetmez; kiraya veren sıfatı, edinme ve somut dayanak belirlenmelidir.

• Kiraya verenin kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut veya işyeri gereksinimi (İhtiyaç nedeniyle tahliye).

• Yeni malikin konut veya işyeri gereksinimi.

• Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekliliği ve bu işler sırasında kiralananın kullanımının imkânsız olması.

B. Kiracıdan Kaynaklanan Sebepler

Kiracının sözleşmeye aykırı davranışları veya kanuni yükümlülüklerini yerine getirmemesi üzerine bina edilen bu sebepler ise TBK m. 352 ve diğer ilgili maddelerde yer almaktadır:

• Kiracının yazılı tahliye taahhüdünde bulunmasına rağmen süresinde taşınmazı boşaltmaması.

• Kira bedelini ödememesi nedeniyle haklı ihtar gönderilmesi (İki haklı ihtar sebebiyle tahliye).

• Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe/belde belediye sınırlarında oturmaya elverişli konutu: m.352/3’te kiraya verenin sözleşme kurulurken bunu bilmemesi ve sözleşme bitiminden bir ay içinde dava koşulu da aranır.

• Kiracının temerrüdü (TBK m. 315) ve özenle kullanma ile komşulara saygı gösterme borcuna aykırılık (TBK m. 316).

Yukarıda sayılan sebepler dışında, salt kira bedelinin düşük kalması, kiracının sevilmemesi veya sözleşme süresinin dolması gibi gerekçelerle konut ve çatılı işyerlerinde tahliye davası açılamaz.

IV. Bildirim Yoluyla Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi (10 Yıllık Uzama Süresi)

M.347’deki sebep göstermeden bildirimle sona erdirme, belirli ve belirsiz süreli konut/çatılı işyeri kiraları için farklı hesaplara dayanır. “On yıl doldu” ifadesi tek başına bütün koşulların gerçekleştiğini göstermez; ilk süre, uzamalar ve ilgili fesih dönemi saptanmalıdır.

Bu hükmün uygulanabilmesi için belirli şartların kümülatif olarak gerçekleşmesi gerekmektedir:

1. Belirli süreli kirada önce kararlaştırılan ilk süre, ardından on yıllık uzama ve onu izleyen uzama yılının sonu belirlenir. İlk süre ile on yıllık uzamanın toplamının dolması, aynı gün otomatik tahliye hakkı değildir; kanunun öngördüğü sonraki uzama yılının sonu ayrıca hesaba katılır. Bir yıllık sözleşmede yalnız toplam 11 yıl hesabıyla sonuç çıkarılmamalıdır.

2. Kiraya verenin, 10 yıllık uzama süresini izleyen uzama yılının bitiminden en az üç ay önce, tahliye iradesini içeren fesih bildirimini kiracıya yazılı olarak ulaştırmış olması zorunludur.

Eğer fesih bildirimi süresinde yapılmazsa, sözleşme bir yıl daha uzar ve kiraya verenin tahliye hakkı bir sonraki kira yılı sonuna ertelenir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise kiranın başlangıcından itibaren on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşme sona erdirilebilir.

İlk sözleşmenin başlangıcı ile on yıllık uzamanın başlangıcı aynı kavram değildir; uzama ilk kararlaştırılan sürenin ardından hesaplanır. Sonraki belgenin yalnız kira bedelini değiştirmesi ile yeni süreli sözleşme kurulması farklı sonuç doğurabilir. Her yenileme kâğıdının süreyi otomatik sıfırladığı veya hiç etkileyemeyeceği varsayılmamalıdır. 6101 sayılı Kanun kapsamındaki eski sözleşme geçişleri ayrıca incelenir.

V. Kiraya Verenin veya Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davası

Tahliye davaları arasında uygulamada en sık karşılaşılan türlerden biri ihtiyaç nedeniyle tahliye davasıdır. Hem mevcut kiraya veren (veya malik) hem de taşınmazı sonradan iktisap eden yeni malik bu yola başvurabilir.

A. Mevcut Kiraya Verenin İhtiyacı

TBK m.350/1, kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut/işyeri gereksinimini düzenler. Gereksinimin gerçek, samimi ve zorunlu olması araştırılır; soyut veya belirsiz gelecekteki beklenti yeterli değildir. Belirli süreli sözleşmede sürenin sonundan; belirsiz süreli sözleşmede genel fesih dönemi/bildirim kurallarıyla belirlenecek tarihten başlayarak bir aylık dava süresi gözetilir.

Kirada oturma, sağlık/erişilebilirlik ihtiyacı, çocuğun ayrı yaşam veya evlilik hazırlığı ve tayin gibi olgular somut ihtiyacın delili olabilir. Bunların her biri bütün dosyalarda otomatik tahliye garantisi değildir. İhtiyaç sahibinin durumu, taşınmazın elverişliliği ve mevcut kullanım birlikte değerlendirilir.

B. Yeni Malikin İhtiyacı

Kiralananı sonradan edinen (satın alma, miras vs.) kişi de, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğunda kalırsa, tahliye davası açma hakkına sahiptir (TBK m. 351). Yeni malik bu hakkını iki farklı sürede kullanabilir:

1. M.351’de edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumun kiracıya yazılı bildirilmesi ve edinmeden altı ay sonra dava yolu öngörülür. Gönderimle kiracıya ulaşma tarihleri karıştırılmamalı; geç edinme bildirimiyle bu özel yolun koşullarının sonradan kendiliğinden tamamlandığı varsayılmamalıdır.

2. Veya sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı davayla sözleşmeyi sona erdirebilir.

M.355’te gereksinim amacıyla boşaltılma sağlandıktan sonra haklı sebep olmadan üç yıl geçmeden eski kiracıdan başkasına kiralama yasağı vardır. Aykırılık koşulları oluşursa alt sınır son kira yılında ödenen bir yıllık bedeldir. Tahliye biçimi, karar/icra belgeleri ve sonraki kiralama incelenmelidir; yalnız ihtiyaç ihtarına uyarak gönüllü ayrılışın özel tazminatı otomatik doğurduğu varsayılmamalıdır.

VI. Yeniden İnşa ve İmar Amacıyla Tahliye Davası

Şehirlerin dönüşümü ve binaların eskimesiyle birlikte kentsel dönüşüm süreçleri önem kazanmıştır. TBK m. 350/2, kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ise ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsızlaşıyorsa tahliye davası açılabileceğini düzenler.

M.350/2 bakımından işin esaslı olması ve yapılırken kiralananın kullanımının imkânsızlığı önemlidir; salt daha yüksek kira veya görünüşte tadilat yeterli değildir. İşin kapsamı, proje/izin ve teknik belgelerle somutlaştırılır; keşif ve gerektiğinde uzman incelemesiyle değerlendirilir. Her dosyada tek tip “kesinleşmiş proje” belgesi veya tesisat adı üzerinden otomatik kabul/ret sonucu varsayılmamalıdır. Dava dönemi ve süresi m.350’ye göre ayrıca belirlenir.

Yeniden inşa/imar için m.355, taşınmazın eski hâliyle haklı sebep olmadan üç yıl başkasına kiralanmasını yasaklar. İş tamamlandığında eski kiracının yeni durum ve bedelle kiralama önceliği vardır; kiraya verenin yazılı bildirimini izleyen bir ay içinde kullanılmalıdır. Öncelik sona erdirilmedikçe üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz. Eski hâliyle kiralama yasağı ile yeni hâl için öncelik aynı işlem değildir; tazminat koşulları somut tahliye ve sonraki kullanım belgeleriyle incelenir.

VII. İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası

M.352/2’de bir yıldan kısa kirada kira süresi içinde; bir yıl veya daha uzun kirada ilgili kira yılı yahut bir kira yılını aşan süre içinde iki haklı yazılı ihtara sebep olunması aranır. Dava süresi, kira süresinin; bir yıldan uzun kirada ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir aydır. Tek bir kısa/uzun kira formülü bütün sözleşmelere uygulanmamalıdır.

İki haklı ihtarın oluşabilmesi için aranan şartlar oldukça katıdır:

• İhtar yazılı olmalı ve usulüne uygun tebliğ edilmelidir. Noter, uygun yazılı bildirim ve tahliye talepli takipte ödeme emri değerlendirilir; ilamlı icradaki “icra emri” ile ilamsız ödeme emri aynı belge değildir.

• İhtarlar ilgili kanuni kira süresi/yılı içinde ayrı muaccel kira borçlarına ilişkin olmalıdır. İki gecikmenin mutlaka birbirini takip etmeyen aylarda olması şart değildir; aynı borcun bölünmesiyle iki ayrı haklı ihtar yaratıldığı da varsayılamaz.

• İhtarın muhtevasında hangi aya ait ne kadar kira bedelinin talep edildiği açıkça belirtilmelidir.

• İhtar tebliğ edilmeden önce kiracının ödeme yapmamış olması gerekir. İhtar tebliğinden sonra yapılan ödeme, ihtarın "haklı" olma vasfını ortadan kaldırmaz.

Birikmiş birden fazla aylık kiranın tek bildirimle istenmesi tek ihtardır; her ay için ayrı ihtar koşulu bulunduğu söylenemez. Aynı anda istenebilecek borçların yapay ayrılması, ödeme/tebliğ sırası ve daha önceki talepler incelenmelidir. Temerrüt için verilen otuz günlük ödeme süresi ile iki haklı ihtar davasının koşulları farklıdır.

VIII. Yazılı Tahliye Taahhüdüne Dayalı Tahliye Davası ve İcra Takibi

M.352/1’de kiracı, teslimden sonra kiralananı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı üstlenmiş ve boşaltmamışsa, kiraya veren o tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurabilir veya dava açabilir. Belgenin bulunması her durumda kesin sonuç garantisi değildir; teslim, düzenleme, imza/yetki, tahliye tarihi ve irade itirazları değerlendirilir.

Geçerli bir tahliye taahhüdünün şartları şunlardır:

1. Yazılı Şekil: Taahhüdün mutlaka yazılı olması (adi yazılı şekil yeterlidir ancak ispat kolaylığı açısından noter onayı tavsiye edilir) ve kiracı (veya yetkili temsilcisi) tarafından bizzat imzalanması gerekir.

2. Tahliye edilecek tarih belirli olmalıdır. Düzenleme tarihi ile taahhüt edilen boşaltma günü ayrı kaydedilmeli; boş veya sonradan doldurulmuş alanların nasıl tamamlandığına ilişkin uyuşmazlıklar belgenin aslı ve delillerle incelenmelidir.

3. Kanuni ölçüt kiralananın tesliminden sonra yazılı üstlenmedir; sözleşme tarihinden sonra mutlaka belirli sayıda gün/ay beklenmesi şeklinde kanuni bir “makul süre” tarifesi yoktur. Teslimden önce veya ilk kiralamanın kurulması sırasında alınan belge bu koşulu karşılamayabilir. Devam eden kira ilişkisindeki yeni belgenin niteliği de araştırılmalıdır; yalnız kâğıda yazılan tarihe bakarak her geçerlilik itirazı çözülemez.

İİK m.272–275 yolunda on beş günlük tahliye süresi içeren emir ile yedi günlük itiraz ve belgeye göre kaldırma incelemesi vardır. Noterlikçe düzenlenmiş/tarih ve imzası onaylanmış veya ikrar edilmiş belge ile imza/tarihi inkâr edilen adi belge aynı değildir. Adi belgedeki imza inkârında icra mahkemesinin sınırlı incelemesiyle sonuç alınamaması genel mahkemede dava yolunu gerektirebilir. Yalnız “noter yok” diye bütün itiraz türlerinde aynı sonuç çıkarılamaz; borca dayalı Örnek 13 takibiyle taahhüde dayalı tahliye emri de karıştırılmamalıdır.

IX. Temerrüt (Kira Bedelinin Ödenmemesi) Nedeniyle Tahliye Süreci ve İcra

M.315’te muaccel kira veya yan gider borcunun ödenmemesi hâlinde, yazılı bildirimle süre verilerek ödenmezse sözleşmenin feshedileceği açıklanır. Konut ve çatılı işyerinde süre en az otuz gündür ve bildirimi izleyen günden başlar. Gerçekte doğmamış veya geçersiz artış talebi sırf ihtarda yer aldı diye kira borcuna dönüşmez; noter tek zorunlu bildirim şekli değildir.

Uygulamada bu süreç genellikle İİK m. 269 uyarınca "Haciz ve Tahliye Talepli İcra Takibi" (Örnek No: 13) yoluyla yürütülmektedir. Bu yöntemin aşamaları şunlardır:

1. Kiraya veren, ödenmeyen aylar için icra müdürlüğünde takip başlatır.

2. Konut ve çatılı işyerinde ödeme emri en az otuz günlük ödeme süresi ve ödenmezse tahliye istenebileceği ihtarını içermelidir. Takipte açık tahliye talebi, istenen borç/dönem ve usulüne uygun tebliğ ayrıca kontrol edilir.

3. Kiracı 7 gün içinde borca itiraz edebilir. İtiraz edilmezse takip kesinleşir, ancak tahliye için 30 günlük ödeme süresinin geçmesi beklenir.

4. İİK m.269/a’da kiracı itiraz etmez ve ihtar süresinde kira borcunu ödemezse, süre bitimini izleyen altı ay içinde icra mahkemesinden tahliye istenebilir. İtiraz hâlinde m.269 ve devamındaki farklı kaldırma/inceleme koşulları uygulanır. Kira borcu, faiz, vekâlet ücreti ve takip gideri aynı kalem değildir; yalnız masraf bakiyesinin bulunması kira aslının ödenmemesiyle otomatik eşitlenemez. Ödemenin tutarı, zamanı ve hangi borca mahsup edildiği incelenmelidir.

İcra mahkemesinin incelemesi takip ve belge türüne göre sınırlıdır; bu, her dosyanın mutlaka hızlı veya kiraya veren lehine biteceği garantisi değildir. Kira ilişkisi/imza açıkça inkâr edilmişse m.269/b’deki noterlik belgesi koşulları; sözleşme kabul edilip ödeme veya diğer savunma ileri sürülmüşse m.269/c’deki ispat düzeni ayrı uygulanır. Sırf borca itiraz edilmesi bütün dosyayı kendiliğinden aynı davaya dönüştürmez.

X. Özenle Kullanma ve Komşulara Saygı Gösterme Borcuna Aykırılık Nedeniyle Tahliye

M.316, kiralananı özenle kullanmayı ve aynı taşınmazda oturanlar ile komşulara gerekli saygıyı düzenler. Konut/çatılı işyerinde kural, en az otuz günlük süre veren yazılı bildirimle aykırılığın giderilmesi ve aksi hâlde fesih uyarısıdır. Her rahatsızlık, yönetim planı ihlali veya şikâyet bu koşulları kendiliğinden ortadan kaldırmaz.

Ancak bazı durumlarda ihtar çekilmesi ve süre verilmesi faydasız olabilir. Örneğin;

• Kiracının kiralanana kasten ağır zarar vermesi,

• Kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının açıkça anlaşılması,

• Davranışın kiraya veren, aynı taşınmazda oturanlar veya komşular için çekilmez olması; bunun somut ağırlığı delillerle değerlendirilir.

Kasten ağır zarar, sürenin yararsızlığı veya kanundaki çekilmezlik koşullarında yazılı bildirimle hemen fesih mümkündür. Fakat her genel ahlak/yönetim planı ihlali otomatik bu kapsama girmez. Tanık, tutanak ve diğer hukuka uygun delillerle olgu değerlendirilir; fesih, kiraya verene kendi başına zorla tahliye yetkisi vermez.

XI. Dava Şartı Arabuluculuk ve Yargılama Usulü

28 Mart 2023’te kabul edilip 5 Nisan 2023’te yayımlanan 7445 sayılı Kanunla eklenen m.18/B, 1 Eylül 2023’ten itibaren kira uyuşmazlıklarında dava öncesi arabuluculuk şartı getirmiştir. Kabul, yayım ve yürürlük tarihleri aynı değildir. İİK kapsamındaki ilamsız icra yoluyla tahliye hükümleri istisna olduğundan, bütün takip ve davaların koşulsuz aynı kapsamda olduğu söylenemez.

İhtiyaç, kira tespiti/uyarlama ve genel mahkemedeki kira alacağı/tahliye davalarıyla icra mahkemesinin ilamsız tahliye yolu ayrılmalıdır. Özellikle genel mahkemede itirazın iptali davası ile icra mahkemesindeki itirazın kaldırılması aynı değildir. İstisna bütün icra takibi sonrasındaki her davaya genişletilmemelidir.

1. Dava açmak isteyen taraf, yetkili adliye arabuluculuk bürosuna başvurur.

2. Büro tarafından atanan arabulucu, tarafları toplantıya davet eder ve müzakere süreci başlar.

3. Genel dava şartı arabuluculukta süre görevlendirmeden itibaren üç haftadır; zorunlu hâlde en fazla bir hafta uzatılabilir. Büroya başvuru ile son tutanak arasındaki sürede zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez. Bu kural her türlü fesih/ön bildirim koşulunun veya geçmiş sürenin kendiliğinden tamamlanması demek değildir; bildirim ve dava takvimi birlikte kontrol edilmelidir.

4. M.18/B kapsamındaki anlaşma belgesinde icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur. Bu nedenle yalnız taraf ve arabulucu imzasıyla her kira anlaşmasının doğrudan ilamlı icraya konulacağı söylenemez. Şerh başvurusu, yetkili sulh hukuk mahkemesi, anlaşmanın kanuni sınırlara/arabuluculuğa ve cebrî icraya elverişliliği ayrıca incelenir. Şerhten sonraki ilam niteliği ile tahliye davası açılması birbirinden farklıdır.

5. Anlaşma sağlanamazsa son tutanağın aslı veya arabulucunun onayladığı örneği dava dilekçesine eklenir. Ek unutulmuşsa m.18/A/2 uyarınca bir haftalık kesin süreli ihtar verilir; buna uyulmazsa usulden ret gündeme gelir. Hiç arabulucuya başvurmadan dava açılması ise aynı eksiklik değildir ve dava şartı yokluğundan ret sonucunu doğurur.

Kira ilişkisinden doğan tahliye davalarında kural görev sulh hukuk mahkemesindedir; İİK’nın icra mahkemesine verdiği işler ayrıdır. Yetki HMK m.6’daki davalı yerleşim yeri ve m.10’daki sözleşmenin ifa yeriyle; varsa geçerli m.17–18 yetki sözleşmesiyle değerlendirilir. Her kira tahliyesi ayni hak davası gibi taşınmaz yerinde kesin yetkiye tabi değildir. Basit usul ve 492 sayılı Kanun m.17’deki bir yıllık kira üzerinden harç esası, birlikte istenen alacak ve giderlerle ayrıca kontrol edilmelidir.

XII. Sonuç

Kira sözleşmelerinin sona erdirilmesi ve kiracının tahliyesi süreci, sıkı şekil kurallarına ve sürelere bağlı olan teknik bir hukuki prosedürdür. Tahliye davası kiracı çıkarma süreci 2026 yılı itibarıyla, gerek mevzuattaki zorlayıcı hükümler gerekse zorunlu arabuluculuk şartı ile oldukça karmaşık bir yapıdadır. Mülk sahiplerinin ve kiracıların mağduriyet yaşamaması adına süreci doğru yönetmeleri kritiktir.

Sürece dair temel hususları şu şekilde özetleyebiliriz:

1. Sözleşme süresinin bitimi, konut ve çatılı işyeri kiralarında doğrudan bir tahliye sebebi değildir.

2. Dava/takibin dayandığı sebep ve ona özgü süre/şekil/ispat koşulları belirlenmelidir. Bildirimle sona erme, ihtiyaç davası, taahhüt takibi ve temerrüt aynı süreç değildir.

3. İhtar çekilmesi gereken durumlarda sürelerin doğru hesaplanması, ihtar içeriklerinin hukuka uygun olması elzemdir.

4. Tahliye taahhüdünün kiralananın tesliminden sonraki bir tarihte ve yazılı olarak alınması zorunludur.

5. Dava şartı arabuluculuk ile İİK ilamsız tahliye istisnası ayrılır. Son tutanağın eklenmemesiyle hiç başvurulmaması farklıdır; anlaşmanın icra edilebilirlik şerhi koşulu ayrıca yerine getirilmelidir.

Bu makale yalnızca bilgilendirme amacı taşımakta olup hukuki danışmanlık niteliğinde değildir. Somut hukuki sorunlarınızda Işıkoğlu Hukuk Bürosu olarak yanınızdayız. Hemen Sorun Makalede yer alan bilgiler, yayın tarihi itibarıyla yürürlükteki mevzuata dayanmakta olup, mevzuat değişiklikleri nedeniyle güncelliğini yitirebilir.

İlgili Makaleler

• Kiracı Tahliye Davası: Şartlar ve Süreç 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu kapsamında kiracı tahliye davası şartları, ihtiyaç nedeniyle tahliye, 10 yıllık uzama...

• Tapu İptal ve Tescil Davası Rehberi 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.1025 uyarınca açılan tapu iptal ve tescil davası şartları, muris muvazaası,...

• Kamulaştırma ve Bedel Artırım Davası 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu kapsamında kamulaştırma işleminin hukuki niteliği, kamu yararı kararı, satın alma...

• Kira Tespit Davası: Şartları ve Hesaplama 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.344 ve m.345 kapsamında kira tespit davası süreci, şartları ve hesaplama yöntemleri....

• Tapu Devri Nasıl Yapılır: Adım Adım İşlem Rehberi ve Gerekli Belgeler 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu ve Tapu Sicili Tüzüğü kapsamında tapu devri nasıl yapılır belgeler, harç hesaplama, Web...

Kaynaklar ve Referanslar

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu — m.315–316, 347–355

• 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu — m.36, 269 ve devamı, 272–275

• 6325 sayılı Kanun — m.18/A ve 18/B

• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu — görev, yetki, ispat ve basit yargılama

• 492 sayılı Harçlar Kanunu — m.17–18

• 6101 sayılı Kanun — kira sözleşmelerinin geçiş hükümleri

Hukuki inceleme: 21 Ekim 2026. Bildirim, başvuru, arabuluculuk ve infaz koşulları ayrı kontrol edilmelidir.

Bu makale bilgilendirme amaciyla hazirlanmistir. Hukuki danismanlik yerine gecmez.