Kira Tespit Davası ve Kira Belirleme 2026

Özet

Konut ve çatılı işyeri kiralarında beş yıl ayrımı, TÜFE tavanı, emsal araştırması, dönem başına etkili dava ve bildirim koşulları; arabuluculuk, eski kiracılık indirimi ve kira farklarının tahsili.

İçindekiler

• I. Giriş

• II. Kira Bedelinin Belirlenmesi ve Yasal Çerçeve

• III. Kira Tespit Davasının Hukuki Niteliği ve Şartları

• IV. Beş Yılı Doldurmayan Kira Sözleşmelerinde Kira Artışı ve TÜFE Sınırı

• V. Beş Yılı Dolduran Sözleşmelerde Kira Tespiti ve Emsal İncelemesi

• VI. Dava Açma Süresi ve İhtarname Şartının Uygulanması

• VII. Hakim Tarafından Yapılan Hakkaniyet Tenzili

• VIII. Yabancı Para Üzerinden Kurulan Sözleşmelerde Kira Tespiti

• IX. Görevli ve Yetkili Mahkeme Kuralları

• X. Kira Uyuşmazlıklarında Zorunlu Arabuluculuk Dava Şartı

• XI. Bilirkişi İncelemesi, Keşif ve İspat Yükümlülükleri

• XII. Kiracının Taşınmazda Yaptığı İyileştirmelerin Tespit Davasına Etkisi

• XIII. Konut ve Çatılı İşyeri ile Çatısız İşyeri Ayrımı

• XIV. Mahkeme Kararının İcrası ve Geriye Dönük Farkların Tahsili

• XV. Kira Tespit Kararının Vergisel Boyutu ve Stopaj

• XVI. Sonuç

I. Giriş

Türk hukuku sisteminde barınma hakkı ile mülkiyet hakkı arasındaki hassas dengenin kurulması, gayrimenkul hukuku alanındaki en temel yapı taşlarından birini oluşturmaktadır. Anayasal güvence altında olan mülkiyet hakkının kullanılması, toplumun barınma ve ticari faaliyetlerini sürdürme ihtiyacıyla zaman zaman çatışabilmektedir. Özellikle makroekonomik dalgalanmaların, enflasyonist süreçlerin ve piyasadaki arz-talep dengesizliklerinin yaşandığı dönemlerde, kira sözleşmelerinden doğan uyuşmazlıklar mahkemelerin iş yükünün önemli bir bölümünü işgal etmektedir. Bu bağlamda, kira bedelinin güncellenmesini sağlayan kira tespit davası, taraflar arasındaki bozulan sözleşmesel dengeyi yeniden tesis eden hayati bir hukuki kurumdur.

Kira tespit davasının yasal altyapısı, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) kira sözleşmelerine ilişkin özel hükümlerinde detaylı olarak düzenlenmiştir. Kanun koyucu, zayıf konumda olduğu varsayılan kiracıyı korumak amacıyla sözleşme serbestisi ilkesine emredici sınırlandırmalar getirmiştir. Bu sınırlandırmalar, kira bedelinin keyfi olarak artırılmasını engellerken, kiralayanın da mülkünden elde ettiği ekonomik yararın zaman içinde erimesinin önüne geçmeyi hedefler. 2026 yılı itibarıyla, söz konusu yasal rejimin uygulanmasında mahkemelerin benimsediği usuli ve maddi ilkeler oldukça belirginleşmiştir.

Bu rehber, TBK m.344–345’teki kira belirleme sistemiyle dava şartlarını, emsal araştırmasını ve tahsil yolunu ayrı ele alır. Bir kararın verildiği tarih ile uyguladığı eski kanun dönemi karıştırılmamalı; eski ÜFE açıklamaları güncel TÜFE kuralı yerine kullanılmamalıdır. Aşağıdaki ilkeler yeni bir 2026 kararı verilmiş olduğu iddiasını taşımaz.

Özet Bilgi: Kira tespit davası, konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kiranın mahkemece belirlenmesi talebidir. Kanun, bu belirlemeyi 5 yılı dolduran ve doldurmayan sözleşmeler olarak iki ana kategoriye ayırmaktadır.

II. Kira Bedelinin Belirlenmesi ve Yasal Çerçeve

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi, kira bedelinin belirlenmesine dair temel emredici kuralları ihdas etmiştir. Bu madde, kira ilişkisinin tarafları arasındaki güç dengesizliğini telafi etmek üzere tasarlanmıştır. Tarafların, yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları geçerli kabul edilmekle birlikte, bu geçerlilik kanunun belirlediği üst sınırla sınırlandırılmıştır. Bahsi geçen üst sınır, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıdır. Bu konuda ayrıntılı bilgi için Tapu İptal ve Tescil Davası Rehberi başlıklı makalemizi inceleyebilirsiniz.

TBK m.344/1’de yenilenen dönem artış anlaşması, önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşmadığı ölçüde geçerlidir. Sözleşmedeki daha düşük artış oranı sırf tavan daha yüksek diye kendiliğinden yükselmez. Altın gibi başka ölçüte bağlanan artışta da emredici sınırın aşılması incelenir. Kanun bu kuralın bir yıldan uzun sözleşmelerde de uygulanacağını doğrudan belirtir; beş yıldan sonraki m.344/3 rejimi ayrıdır.

Artış anlaşması yoksa m.344/2 kapsamında hâkim, aynı TÜFE tavanını aşmadan kiralananın durumunu da gözeterek hakkaniyetle belirleme yapar. Tavan, her dosyada mutlaka aynen uygulanacak zam oranı değildir. Beş yılı aşan dönem için m.344/3 uyarınca emsal değerlendirmesine geçildiğinde ise bu tavanın hiçbir koşulda aşılamayacağı söylenemez.

III. Kira Tespit Davasının Hukuki Niteliği ve Şartları

Kira tespiti, uygulanacak bedeli belirleyen kendine özgü davadır. Bedelin belirlenmesi ile birikmiş farkın ödenmesine hükmedilmesi farklıdır: yalnız tespit içeren karar, kira farkı için eda hükmü yerine geçmez. Bu ayrım, karar kesinleşince hangi takip yolunun kullanılacağını da etkiler.

TBK m.344–345’in özel sistemi konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkindir. Açık arsa veya ürün kirası gibi başka kira türüne aynen uygulanmaz; karma kullanımdaki nitelendirme sözleşme ve fiilî duruma göre yapılır. Kira sözleşmesi kural olarak yazılı olmak zorunda değildir; sözlü ilişkide başlangıç, bedel ve kullanım koşullarının ispatı ayrıca önem taşır.

HMK m.114/1-h uyarınca hukuki yarar bulunmalıdır. İlgili dönem için tarafların gerçekten yeni bir bedel anlaşması yapıp yapmadığı ile önceki sözleşmenin yıllık artışının uygulanması aynı değildir. Bankaya çekincesiz ödeme yapılmış olması tek başına bütün dönemlerde ve her tespit talebinde hukuki yararın yokluğunu gösteren otomatik kural sayılamaz. Yazışmalar, ödeme açıklamaları, artış hükmü ve anlaşmanın kapsamı birlikte incelenmelidir.

Kira tespiti kararı tek başına tahliye sağlamaz. Temerrüt veya ihtiyaç gibi ayrı bir kanuni sebebin koşulları gerekir. TBK m.347’deki sebepsiz sona erdirme bakımından yalnız sözleşme başlangıcından on yıl geçmesi yeterli değildir: başlangıç süresinden sonraki on yıllık uzama süresini izleyen uzama yılı ve en az üç aylık bildirim kuralı ayrıca incelenir.

IV. Beş Yılı Doldurmayan Kira Sözleşmelerinde Kira Artışı ve TÜFE Sınırı

Kira bedelinin belirlenmesine yönelik yasal rejimin kalbini, sözleşmenin süresi oluşturmaktadır. Kanun, beş yılı doldurmayan sözleşmeler ile beş yılı dolduran sözleşmeler arasında keskin bir ayrım yaratmıştır. Beş yılı doldurmayan kira sözleşmelerinde açılacak tespit davalarında, hakimin hareket alanı son derece daraltılmıştır. Taraflar artış oranı hususunda kendi aralarında anlaşamamışlarsa hakim, TBK m. 344/2 uyarınca bir önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmeyecek şekilde artışa karar verir.

İlk beş yıl içinde sırf çevredeki yeni kiralar yükseldi diye m.344/3’ün serbest emsal rejimi uygulanamaz. Ancak bundan bütün davaların otomatik reddedileceği veya hâkimin her zaman tam TÜFE oranını eklemek zorunda olduğu sonucu çıkmaz. M.344/1–2’de anlaşma, tavan, kiralananın durumu ve hakkaniyet; ayrı bir uyarlama isteminde ise m.138’in koşulları değerlendirilir.

Bu kuralın amacı, kiracının orta vadede (5 yıl) bütçe planlaması yapabilmesini temin etmek ve ekonomik belirsizliklerden korunmasını sağlamaktır. Kiralayan açısından ise enflasyon karşısında paranın değer kaybının TÜFE endeksi ile telafi edileceği varsayılmıştır. TÜFE oranının on iki aylık ortalama üzerinden hesaplanması, ani aylık enflasyon sıçramalarının yıkıcı etkilerini törpülemeyi amaçlayan yasal bir tedbirdir.

TBK m.138 için sözleşme kurulurken öngörülmeyen ve öngörülmesi beklenmeyen, borçludan kaynaklanmayan olağanüstü durumun edim dengesini dürüstlük kuralına aykırı derecede bozması ve ifaya ilişkin diğer koşullar aranır. Enflasyon veya kur artışı tek başına otomatik uyarlama hakkı değildir. İlk beş yılın geçmemiş olması da bu ayrı hükmün koşulları araştırılmadan her uyarlama talebini dışlamaz.

V. Beş Yılı Dolduran Sözleşmelerde Kira Tespiti ve Emsal İncelemesi

TBK m.344/3, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve sonraki her beş yıl sonunda uygulanacak bedeli düzenler. Beş tam yıl tamamlandıktan sonraki kira yılı için TÜFE on iki aylık ortalama değişimi, kiralananın durumu ve emsaller birlikte değerlendirilerek hakkaniyete uygun bedel belirlenir. Beşinci kira yılının başlaması ile beş yılın tamamlanması aynı tarih değildir.

Beşinci yılın sonundan itibaren kiralayanın açtığı kira tespit davasında mahkeme, taşınmazın yer aldığı bölgede detaylı bir gayrimenkul piyasası araştırması yapar. Bu araştırma genellikle alanında uzman inşaat mühendisleri ve gayrimenkul değerleme uzmanlarından oluşan bilirkişi heyetleri vasıtasıyla icra edilir. Taşınmazın metrekaresi, cephesi, ulaşım ağlarına yakınlığı, binanın yaşı, sosyal donatıları (otopark, güvenlik, yüzme havuzu vs.) gibi fiziki özellikleri titizlikle raporlanır.

Tarafların sunduğu gerçek kira sözleşmeleri; başlangıç ve artış tarihleri, alan, konum, nitelik ve kiralananın boş/eski kiracılı oluşu yönünden karşılaştırılır. İnternet ilanındaki istenen bedel, gerçekleşmiş sözleşme bedeliyle aynı güçte kabul edilemez; doğrulanması gerekir. Her dosyada vergi dairesi veya tapudan belirli bir rayiç belgesinin getirtilmesinin zorunlu olduğu ya da bu kaydın tek başına sonucu belirlediği söylenemez.

VI. Dava Açma Süresi ve İhtarname Şartının Uygulanması

TBK m.345’e göre dava her zaman açılabilir; otuz gün, bütün tespit davalarını sona erdiren genel hak düşürücü süre değildir. İstenen bedelin ilgili kira yılının başından etkili olması için aynı maddenin üç yolu ayrı kontrol edilmelidir.

İlk yol, davanın yeni dönemin başlamasından en az otuz gün önce açılmasıdır. İkinci yol, artışa ilişkin yazılı bildirimin aynı otuz günlük süre içinde kiracıya ulaşması ve davanın izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açılmasıdır. Yalnız bildirimin postaya verildiği tarihe bakılmaz; ulaştığı tarih ve dava tarihi birlikte korunmalıdır.

Eğer kira sözleşmesinin hususi şartlarında "yeni kira döneminde kira bedeli artırılacaktır" şeklinde açık ve net bir artış kuralı mevcutsa, söz konusu otuz günlük ihtar şartı ortadan kalkar. Bu durumda kiralayan, yeni kira dönemi içerisinde herhangi bir gün davasını açarak, tespit edilecek bedelin dönemin ilk gününden itibaren geçerli olmasını talep edebilir. Uygulamada bu detay sıklıkla atlanmakta ve hak kayıplarına neden olmaktadır.

Noter bildirimi, içeriği ve ulaşmayı ispat için kullanılabilir; TBK m.345 yalnız noter kanalı şartı koymaz. Muhatap, adres ve tebliğ yöntemi uygulanabilir kurallara uygun olmalıdır. Özellikle tüzel kişilerde sırf kanuni merkeze bir evrak gönderilmesi her durumda geçerli tebligat anlamına gelmez; zorunlu elektronik tebligat ve diğer özel hükümler ayrıca incelenir.

VII. Hakim Tarafından Yapılan Hakkaniyet Tenzili

Boş olarak yeniden kiralama değerinin bulunması, mevcut kiracıya uygulanacak nihai bedelle aynı aşama değildir. Yargıtay uygulamasında eski kiracılık gözetilerek hakkaniyet indirimi değerlendirilir; karşılaştırmanın net/brüt ve vergisel varsayımları da açık olmalıdır.

Eski kiracılık değerlendirmesi, sırf düzenli ödeme yaptığı için belirli yüzdede ödül verilen bir hesap değildir. Kiralananın ve emsallerin özellikleriyle mevcut ilişki birlikte incelenir; bilirkişi hesabının hangi varsayımı içerdiği açıklanmalıdır.

Kanunda bütün dosyalar için sabit yüzde 10–20 indirim veya kiracılık süresine bağlı otomatik oran cetveli yoktur. “Yirmi yıllık kiracıya yüzde 20, altı yıllığa yüzde 10” şeklinde kesin hesap yapılamaz. Somut indirim ve gerekçesi denetlenebilir biçimde gösterilmelidir.

Bilirkişi değerlendirmesinde eski kiracılık nedeniyle indirim zaten yapılmışsa aynı unsur ikinci kez düşülmemelidir. Buna karşılık kiraya verenin başlangıçta tadilat yapması veya ilk kiranın düşük olması tek başına indirimi otomatik sıfırlayan kanuni istisna değildir. Esas olan karşılaştırılabilir değer üzerinden somut ve gerekçeli değerlendirmedir.

VIII. Yabancı Para Üzerinden Kurulan Sözleşmelerde Kira Tespiti

Sözleşme özgürlüğü çerçevesinde, yasal mevzuatın (özellikle Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karar) izin verdiği ölçüde kira bedelinin döviz (USD, EUR vb.) cinsinden belirlenmesi mümkündür. Bu tür sözleşmelerde kira tespit rejiminin işleyişi TBK m. 344/4 fıkrası ile özel olarak düzenlenmiş ve döviz kurlarındaki dalgalanmalara karşı kiracıyı koruyucu katı kurallar ihdas edilmiştir.

TBK m.344/4’te 1567 sayılı Kanun hükümleri saklı tutularak, geçerli biçimde yabancı para olarak belirlenen kira için beş yıl geçmeden değişiklik yapılamaması esastır. Aynı fıkra TBK m.138’i açıkça saklı tutar. Bu yüzden “ilk beş yıl hiçbir nedenle değişiklik istenemez” denemez; ayrıca dövizle sözleşme yasağı ve istisnaları sözleşmenin kapsamıyla kontrol edilmelidir.

Beş yıldan sonraki belirlemede yabancı paranın değerindeki değişiklik de gözetilerek m.344/3 uygulanır. Yalnız döviz kurunun veya yalnız çevredeki TL kiranın artışı otomatik kabul/ret ölçütü değildir; kanundaki unsurlar ve somut talep birlikte değerlendirilir.

Yabancı para üzerinden yapılan sözleşmelerde beş yıldan önce yaşanabilecek olağanüstü döviz şoklarında başvurulacak yol tespit davası değildir. Bu durumlarda TBK m. 138 kapsamında işlem temelinin çökmesi iddialarıyla sözleşmenin güncel koşullara uyarlanması talep edilebilir. Uyarlama davası, çok daha spesifik hukuki ispat koşullarına tabidir.

IX. Görevli ve Yetkili Mahkeme Kuralları

Hukuk yargılamasında usul kuralları, maddi hakkın elde edilmesinde kilit bir öneme sahiptir. Kira tespit davalarında görevli mahkeme konusu, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) m. 4'te netleştirilmiştir. Dava konusu kira bedelinin miktarı, yıllık toplamı veya uyuşmazlığın parasal değeri ne olursa olsun, kira ilişkisinden kaynaklanan tespit davalarında tek görevli merci Sulh Hukuk Mahkemesidir.

Görev mahkemece kendiliğinden incelenir. Yanlış mahkemede başvuruda görevsizlik kararının kesinleşmesi ve HMK m.20’deki dosyanın gönderilmesini isteme süresi ayrıca korunmalıdır. Bu usulün zamanında işletilmesiyle başvurunun hiç yapılmamış sayılması aynı değildir; sırf yanlış mahkeme seçimi bütün maddi hakları her durumda otomatik düşürmez.

Genel yetki HMK m.6 uyarınca davalının dava tarihindeki yerleşim yeridir; davacı kiracıysa davalı kiraya veren olabilir. Sözleşmeden doğan davada m.10’daki ifa yeri de incelenir. Para borcunda TBK m.89’un alacaklının ödeme zamanındaki yerleşim yeri kuralı, geçerli anlaşma ve borcun niteliğiyle birlikte değerlendirilir. Taşınmazın bulunduğu yer sırf taşınmaz kiralandığı için her tespit davasında kendiliğinden yetkili sayılmaz.

Taşınmazın mülkiyetine ilişkin davalardaki kesin yetki kuralı (taşınmazın aynına ilişkin uyuşmazlıklar) kira tespit davalarında geçerli olmadığından, davalı kiracının yetki itirazını cevap dilekçesi verme süresi içinde bir ilk itiraz olarak ileri sürmesi şarttır. Süresi içinde yapılmayan yetki itirazları mahkemece dikkate alınmaz ve dava o mahkemede görülmeye devam eder.

X. Kira Uyuşmazlıklarında Zorunlu Arabuluculuk Dava Şartı

1 Eylül 2023’ten itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda 6325 m.18/B dava şartı uygulanır; İİK’ya göre ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin kanuni istisna ayrıdır. Kira tespit davası açılmadan önce gerekli arabuluculuk süreci tamamlanmalıdır.

Arabuluculuğa hiç başvurmadan dava açılması ile yapılmış arabuluculuğun son tutanağını dilekçeye eklememek farklıdır. M.18/A/2’de eksik son tutanak için bir haftalık kesin süre öngörülür; hiç başvurmama bu tamamlama yoluyla aynı sayılmaz. Başvurudan son tutanağa kadar zamanaşımı ve hak düşürücü sürelere ilişkin m.18/A/15 de dikkate alınmalıdır. TBK m.345’in dönem başına etki koşulu ayrıca hesaplanmalı; “otuz günlük genel dava hakkı kaybı” şeklinde sunulmamalıdır.

M.18/A/9 uyarınca arabulucu görevlendirmeden itibaren üç haftada sonuçlandırır; zorunlu hâlde en çok bir hafta uzatabilir. Geçerli mazeret olmadan ilk toplantıya katılmama yüzünden faaliyetin sona ermesinde m.18/A/11’in güncel sonucu, karşı tarafın ödemekle yükümlü olduğu giderlerin yarısından sorumluluk ve lehine tarife vekâlet ücretinin yarısıdır. Eski “tüm gider ve hiç vekâlet ücreti yok” kuralı kullanılmamalıdır; iki tarafın da katılmamasının sonucu ayrıca düzenlenmiştir.

Taraflar anlaşmayı serbestçe müzakere etse de emredici kira sınırları sırf arabulucuda anlaşılmış olmasıyla bertaraf edilmez. M.18/B/2–3 kapsamında taşınmaza ilişkin sınırlamalar gözetilir ve anlaşma belgesine icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur; taşınmazla ilgili belgede taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesi görevlidir. Son tutanak tek başına eda veya ilam niteliğinde belge değildir. Anlaşmama son tutanağı ise dava şartının belgelendirilmesinde kullanılır.

XI. Bilirkişi İncelemesi, Keşif ve İspat Yükümlülükleri

Emsale dayalı belirlemede keşif ve uzman bilirkişi incelemesi taşınmazın özelliklerini açıklığa kavuşturur. Uzmanlık alanı ve heyetin bileşimi uyuşmazlığın ihtiyacına göre belirlenir; her dosyada aynı mesleklerden değişmez heyet zorunluluğu varsayılamaz. Hukuki değerlendirme hâkime aittir.

Keşif sırasında taşınmazın kapalı kullanım alanı (net/brüt metrekare), bina kalitesi, iskan durumu, şehir merkezine veya ticari akslara mesafesi gibi değer artırıcı tüm unsurlar tutanağa geçirilir. Bilirkişi raporunun objektifliği, dosya kapsamındaki delillerle uyumu ve Yargıtay kriterlerine uygun emsal analizi içerip içermediği, davanın kaderini belirler. Bilirkişinin sunduğu rapor, tarafların itirazına açıktır ve eksiklik tespit edilirse ek rapor alınması cihetine gidilir.

İddia edilen vakıalar HMK m.190 ve ilgili ispat hükümlerine göre somutlaştırılmalıdır. Gerçek ve karşılaştırılabilir sözleşme, ilgili tarih ve alan/konum farkları gösterilmelidir. Bir ilan tamamen yok sayılacak her durumda geçersiz belge değildir; ancak gerçekleşmiş kira ile ilan talebi ayrılmalı ve doğrulanmamış ilan tek başına gerçek emsal bedel yerine konulmamalıdır.

Vergi kaydı veya başka resmî belge uyuşmazlığa yararlıysa getirtilmesi değerlendirilebilir. Belgenin resmî oluşu, beyan edilen kiranın kendiliğinden güncel piyasa rayici olduğu anlamına gelmez. Kiracı da fiziksel kusurları, kullanım sınırlamalarını ve karşılaştırma farklarını somut belgelerle ileri sürebilir.

XII. Kiracının Taşınmazda Yaptığı İyileştirmelerin Tespit Davasına Etkisi

Kira ilişkisi boyunca kiracının kendi bütçesinden karşılayarak taşınmazın değerini artıran faydalı masraflar ve iyileştirmeler yapması sık karşılaşılan bir durumdur. Özellikle ticari işyeri kiralarında, kiracılar mekanı kendi kurumsal kimliklerine uygun hale getirmek için milyonlarca lira harcayabilmektedir. Bu iyileştirmelerin kira tespit davasına etkisi, Yargıtay tarafından özel kriterlere bağlanmıştır.

Kiracının yaptığı işlerin kim tarafından, ne zaman, hangi izin ve sözleşme koşuluyla karşılandığı belirlenmelidir. İlk teslim hâli, sonradan yaratılan değer ve emsallerin benzer dekorasyon içerip içermediği ayrıştırılmadan kiracının her harcaması otomatik kira artışı gerekçesi yapılamaz.

Bilirkişi raporu bu yatırımların kira değerine etkisini ve hangi hâli karşılaştırdığını açıklamalıdır. Bununla birlikte her masrafın tutarının yeni kiradan aynen düşülmesi veya bütün iyileştirmelerin her olayda yok sayılması da otomatik bir kural değildir. İzin, mülkiyet ve sözleşme düzenlemesi somut olayda değerlendirilir.

Masraf veya değer artışının ayrıca geri istenmesi, kira tespitinden farklı taleptir. TBK m.321’de yazılı rıza, geri verme ve değer artışı istemine ilişkin özel kurallar vardır; sırf tadilat faturası bulunması bütün masrafların sebepsiz zenginleşmeyle alınacağını veya eski kiracı indiriminin en üst orana çıkacağını garanti etmez.

XIII. Konut ve Çatılı İşyeri ile Çatısız İşyeri Ayrımı

TBK m.344–345 konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin özel hükümlerdir. Açık arazi, otopark veya halı saha adı tek başına nitelendirme yapmaya yetmez; kiralananın gerçek yapısı, kullanım amacı ve sözleşmenin bütünü incelenmelidir. Farklı kira türlerine özgü hükümler saklıdır.

Gerçekten çatısız/adi kira kapsamındaki ilişkide m.344’ün özel tavan ve beş yıl sistemi doğrudan uygulanmaz. Fakat kiraya veren her dönem sırf piyasa arttı diye mahkemeden serbestçe yeni kira isteyemez. Anlaşma ve genel hükümler; uyarlamada ise TBK m.138’in olağanüstü durum, öngörülemezlik ve diğer koşulları aranır.

Açık ve kapalı alan birlikte kiralanmışsa yalnız metrekare hesabı veya işletmenin adıyla karar verilmez. Alanların işlevi, ekonomik bütünlük, asıl kullanım ve sözleşmenin konusu değerlendirilir. Otoparkta küçük bir idari yapı bulunması veya restoranın bahçeli olması, bütün örneklerde tek başına kesin sonuç veren bir formül değildir.

Yanlış kira türüne dayalı istem davanın sonucunu etkileyebilir. Sözleşme, ruhsat/proje, teslim belgeleri ve gerçek kullanım birlikte incelenmelidir; tek başına uydu görüntüsü hukuki nitelendirmenin yerini tutmaz.

XIV. Mahkeme Kararının İcrası ve Geriye Dönük Farkların Tahsili

Yalnız kira bedelini belirleyen tespit hükmü, kira farkının kiracıdan tahsilini emreden eda hükmü değildir. Bu yüzden kesinleşince aynı kararın otomatik olarak bütün farklar için ilamlı icraya konulabileceği söylenemez.

Kira farkının istenebilirliği bakımından tespit kararının kesinleşmesi aranır. Kesinleşme, her dosyanın mutlaka hem istinaf hem Yargıtay incelemesinden geçmesi demek değildir; açık kanun yolu ve süresi incelenir. Bu süreçte mevcut sözleşme ve geçerli artıştan doğmuş muaccel kira borcu devam eder; dava açılması bütün ödemeleri durdurmaz.

Kesinleşmiş tespitin kapsadığı dönem için fark hesaplanabilir; ödeme ve mahsuplar düşülür. Yalnız tespit ilamıyla fark için doğrudan ilamlı takip yerine, koşullarına göre ilamsız takip veya tahsile yönelik eda yolu değerlendirilir. Hükmedilmiş yargılama gideri ve vekâlet ücreti ayrı kalemlerdir; tespit kararına bağlı bunların infazında da kesinleşme koşulu gözetilir. Birikmiş farkın faizinde içtihadı birleştirme uygulaması kesinleşme tarihini esas alır; sonraki dönem borçlarının vadesi ayrıca incelenir.

Farkın ödenmemesi kendiliğinden tahliye kararı değildir. TBK m.315’e dayanılacaksa muaccel borç, usulüne uygun yazılı ödeme/fesih ihtarı ve konut-çatılı işyerinde en az otuz gün koşulu değerlendirilir; süre bildirimin yapıldığı günü izleyen gün başlar. İlamsız tahliye takibinin ödeme, itiraz ve mahkemeye başvuru koşulları da kendi hükümlerine tabidir.

XV. Kira Tespit Kararının Vergisel Boyutu ve Stopaj

İşyeri kirasının vergi sonucu kiraya verenin ve ödeme yapanın statüsüne bağlıdır. GVK m.94 kapsamındaki sorumluların, gerçek kişinin gayrimenkul sermaye iradı niteliğindeki kira ödemelerinde güncel genel kesinti yüzde 20’dir; şirketin ticari faaliyeti içinde fatura karşılığı elde ettiği kira ile aynı değerlendirme yapılamaz. Her tacirin her kiraya verene ödediği bedelden otomatik aynı stopajı yapacağı söylenemez.

GVK m.94–96’da tevkifat bakımından nakden veya hesaben ödeme önemlidir; yalnız banka havalesi veya mahkemenin kesinleştiği ay yeterli ölçüt değildir. Gayrimenkul sermaye iradı olarak kira gelirinin yıllık beyanında ise m.72’nin tahsil ve tahsil sayılan hâl kuralları uygulanır; geçmiş yıllara ait bedelin tahsili ile geleceğe ait peşin kira farklıdır. “Geriye dönük düzeltme hiçbir zaman gerekmez” şeklinde genel sonuç yerine muhasebe kaydı ve ilgili beyan dönemi ayrı kontrol edilmelidir.

Dava talebinde, emsal hesabında ve hükümde kira bedelinin net/brüt niteliği açık olmalıdır. Vergisel kesinti kapsamı ve oranı doğru belirlenerek önceki ödemelerle aynı temelde karşılaştırma yapılır. Kesintiye tabi olmayan ilişkiye otomatik stopaj eklemek veya net/brüt farkını iki kez hesaba katmak hatalı sonuç verir.

Bu tür mali ayrıntılar, özellikle yüksek bedelli fabrika veya plaza kiralarında taraflar için milyonlarca liralık ek vergi yükümlülükleri doğurabileceği için tespit sürecinin sadece borçlar hukuku değil, vergi mevzuatı uzmanlarıyla da eşgüdüm içinde yürütülmesini zaruri kılmaktadır.

XVI. Sonuç

Kira bedelinin belirlenmesi; tavan, beş yıl, dava şartı, dönem başına etki ve tahsil olmak üzere ayrı sorular içerir. Sonuç, yalnız çevredeki ilan bedeli veya dava tarihine bakılarak kurulamaz:

1. İlk beş yılda m.344/1–2’deki anlaşma ve TÜFE tavanı uygulanır; hâkimin kiralananın durumu ve hakkaniyet değerlendirmesi tam tavanı otomatik uygulamakla aynı değildir.

2. Beş yılı aşan sözleşmelerde kiralayan, bilirkişi incelemesi ve piyasa emsalleri doğrultusunda hakkaniyetli bir yeni bedel tespitini talep etme hakkını haizdir.

3. Boş kira değeri üzerinden eski kiracılık ve hakkaniyet değerlendirilir; sabit yüzde cetveli veya aynı indirimin iki kez uygulanması doğru değildir.

4. TBK m.345’te dönem başına etki için dava, ulaşmış bildirim veya sözleşmedeki artış hükmüne dayalı üç yol ayrı incelenir.

5. Dava şartı arabuluculuğa hiç başvurmama ile mevcut son tutanağı eklememe ayrılmalı; süreler ve anlaşma belgesinin zorunlu şerhi gözetilmelidir.

6. Tespit kararı kira farkı için eda hükmü değildir. Kesinleşme, fark hesabı, faiz ve uygun takip/tahsil yolu ayrı belirlenir; tespit tek başına tahliye sağlamaz.

Uyuşmazlıkların karmaşıklığı, emsal bedellerin tespiti ve tenzilat oranlarındaki hakimin geniş takdir yetkisi, bu tür davalarda ispat faaliyetlerinin büyük bir titizlikle yürütülmesini gerektirmektedir. Özellikle ticari gayrimenkullerdeki kira sorunları, ciddi mali sonuçlar doğurduğundan usuli sürelerin yakından takibi esastır.

Bu makale yalnızca bilgilendirme amacı taşımakta olup hukuki danışmanlık niteliğinde değildir. Somut hukuki sorunlarınızda Işıkoğlu Hukuk Bürosu olarak yanınızdayız. Hemen Sorun Makalede yer alan bilgiler, yayın tarihi itibarıyla yürürlükteki mevzuata dayanmakta olup, mevzuat değişiklikleri nedeniyle güncelliğini yitirebilir.

İlgili Makaleler

• Kiracı Tahliye Davası: Şartlar ve Süreç 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu kapsamında kiracı tahliye davası şartları, ihtiyaç nedeniyle tahliye, 10 yıllık uzama...

• Kamulaştırma ve Bedel Artırım Davası 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu kapsamında kamulaştırma işleminin hukuki niteliği, kamu yararı kararı, satın alma...

• Kiracı Hakları ve Ev Sahibi Yükümlülükleri: 2026 Kapsamlı Rehber 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu kapsamında kiracı hakları ev sahibi sorumlulukları 2026 yılı güncel mevzuatı, tahliye...

• Tahliye Davası: Kiracının Tahliyesi Nasıl Yapılır 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu kapsamında tahliye davası kiracı çıkarma süreci 2026, ihtiyaç nedeniyle tahliye, 10...

• Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu) Davası 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 698 kapsamında paylı veya elbirliği mülkiyetine konu mallarda paydaşlığın...

Kaynaklar ve Referanslar

• 6098 sayılı TBK: m.89, 138, 315, 321 ve 344–347

• 6100 sayılı HMK: görev, yetki, hukuki yarar ve bilirkişi

• 6325 sayılı Kanun: m.18/A–18/B ve zorunlu icra edilebilirlik şerhi

• Yargıtay 12. HD, 2009/25151 E., 2010/7082 K.: tespit, eda ve kesinleşme ayrımı

• Yargıtay: emsal incelemesi ve eski kiracılık indirimi

• 193 sayılı GVK: m.72, 94 ve 96

• GİB 2026 kira geliri rehberi: tahsil ve kesinti ayrımı

• GİB açıklaması: şirketin elde ettiği kira ile tevkifat ayrımı

Hukuki inceleme: 20 Ekim 2026. Kira tespiti, dönem başına etki, arabuluculuk, tahsil ve vergi ayrımları kontrol edilmiştir.

Bu makale bilgilendirme amaciyla hazirlanmistir. Hukuki danismanlik yerine gecmez.