Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi

Özet

Satış vaadi tapuyu kendiliğinden geçirmez; alıcıya koşullarıyla devir isteme hakkı sağlar. Noterde düzenleme ile sadece imza onayı farklıdır. Tapuya şerhin beş yıllık süresi, sözleşmeden doğan istemin zamanaşımı değildir. Taşınmazın teslimi, üçüncü kişiye satış ve miraslı pay gibi durumlar tek başına otomatik dava sonucu doğurmaz. Ön ödemeli tüketici konutunda özel şekil koruması ayrıca gözetilmelidir.

Hukuki inceleme: 21 Ekim 2026. Noter satış vaadi, noter/tapuda yapılan gerçek satış ve yüklenicinin alacak devri aynı işlem değildir.

İçindekiler

• I. Giriş

• II. Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Hukuki Niteliği

• III. Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Şartları ve Geçerlilik Unsurları

• IV. Sözleşmenin Şekil Şartı ve Noterlik İşlemleri

• V. Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Tapuya Şerh Edilmesi

• VI. Sözleşmeden Doğan Hakların Devri (Alacağın Temliki)

• VII. Borçların İfası ve Tapu İptal Tescil Davası

• VIII. Sözleşmenin Feshi ve Sona Erme Halleri

• IX. Zamanaşımı Süreleri ve Uygulanması

• X. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri İle Birlikte Kullanımı

• XI. Yargıtay Uygulamasında Karşılaşılan Temel Sorunlar

• XII. Sonuç

• Sıkça Sorulan Sorular

I. Giriş

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, bir taşınmazın ilerideki bir tarihte mülkiyetinin devredilmesini konu alan, taraflara karşılıklı borç yükleyen ön sözleşme niteliğinde bir hukuki işlemdir. Uygulamada sıklıkla karşılaşılan bu sözleşme türü, özellikle inşaat sektöründeki gelişmeler ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin yaygınlaşmasıyla birlikte hukuki ihtilafların önemli bir merkezini oluşturmaktadır. Taşınmaz mülkiyetinin devri sürecindeki riskleri minimize etmek ve tarafların haklarını güvence altına almak amacıyla bu sözleşmelere başvurulmaktadır.

Türk hukuku sistematiğinde ön sözleşmeler, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ("TBK") kapsamında düzenlenmiş olup, taşınmazlara ilişkin olanlar 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu ("TMK") ve ilgili diğer mevzuatla sıkı şekil şartlarına bağlanmıştır. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi şartları, bu yasal çerçevenin emredici hükümlerine uygun olarak oluşturulmalıdır. Aksi halde, sözleşmenin kesin hükümsüzlük yaptırımıyla karşılaşması muhtemeldir. Bu konuda ayrıntılı bilgi için Kira Sözleşmesi Nasıl Hazırlanır: 2026 Rehberi başlıklı makalemizi inceleyebilirsiniz.

Bu çalışmada, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tanımı, hukuki niteliği, geçerlilik şartları ve tapuya şerh edilmesi gibi temel unsurlar ele alınmaktadır. Ayrıca, sözleşmeye aykırılık halinde başvurulabilecek hukuki yollar, tapu iptal ve tescil davaları, zamanaşımı süreleri ve Yargıtay kararları ışığında uygulamada ortaya çıkan güncel sorunlar detaylı bir şekilde değerlendirilmektedir.

Hukuki dayanak: TBK m.29 ve 237, TMK m.706, Noterlik Kanunu m.60 ve 89 ile Tapu Kanunu m.26 şekil ve şerhi düzenler. TMK m.716 hükmen devir, m.1009 şerhin etkisi bakımından önemlidir. Ön ödemeli konutun tüketici işlemi olması hâlinde 6502 m.40-41 özel koruması da uygulanır.

II. Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Hukuki Niteliği

Satış vaadi borçlandırıcı ön sözleşmedir; mülkiyeti doğrudan geçirmez. Vaadin ifası, uygun resmî satış ve tescil süreciyle veya şartları oluşmuş hükmen devirle gerçekleşebilir. Noterlik Kanunu m.61/A uyarınca noterler gerçek taşınmaz satışını da yapabilir; bu yetki, satış vaadinin yalnız imzalanmasıyla tapu geçeceği anlamına gelmez.

Sözleşme, her iki tarafa da borç yükleyen (tam iki tarafa borç yükleyen/sinallagmatik) bir nitelik taşır. Vaat eden (satıcı), kararlaştırılan bedel karşılığında taşınmazın mülkiyetini devretmeyi; vaat edilen (alıcı) ise bu bedeli ödemeyi ve mülkiyeti devralmayı taahhüt etmektedir. Bu sebeple, sözleşmeden doğan hak ve borçlar karşılıklılık esasına dayanır ve edimlerin ifasında temerrüt hükümleri doğrudan uygulanabilir niteliktedir. Bu konuda ayrıntılı bilgi için Kiracı Tahliye Davası: Şartlar ve Süreç başlıklı makalemizi inceleyebilirsiniz.

Satış vaadinden doğan istem kişisel haktır. TMK m.1009 ve Tapu Kanunu m.26 kapsamında şerh, taşınmaz üzerinde sonradan hak kazananlara karşı ileri sürülebilme etkisini güçlendirir; kişisel hakkı mülkiyet veya başka bağımsız ayni hakka dönüştürmez. Önceki takyidat, şerh tarihi/süresi ve istenen sonucun niteliği ayrıca incelenir.

İlgili Borçlar Hukuku prensipleri gereğince, ön sözleşmelerin geçerliliği, asıl sözleşmenin bağlı olduğu şekil şartlarına tabidir. Bu kural, taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan işlemlerin resmi şekil şartına tabi olması nedeniyle, taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri için de sıkı bir geçerlilik koşulu oluşturmaktadır.

III. Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Şartları ve Geçerlilik Unsurları

Ehliyet ve temsil: Tarafın ayırt etme gücü, yaşı, kısıtlılığı ve işlemi yapma yetkisi kontrol edilir. Küçük veya kısıtlı adına kanuni temsil ve gereken izinler farklıdır; yalnız tarafın ergin olmaması bütün işlemlerin her koşulda yapılamayacağı anlamına gelmez. Tüzel kişi ve vekille işlemde yetki belgesi/özel yetki kapsamı ayrıca okunmalıdır.

Konu belirli veya belirlenebilir olmalıdır. Ada/parsel ve bağımsız bölüm, pay, proje ve kroki gibi belgeler çelişkisiz tanımlanmalıdır; yalnız pazarlama adı yeterli olmayabilir. Henüz oluşturulmamış bölümün taahhüdü ile imar, kat irtifakı, ifraz ve tescile hukuken elverişlilik farklıdır. Ön ödemeli tüketici konutunda yapı ruhsatı olmadan sözleşme yapılamayacağı da gözetilir.

Satış bedelinin ve ödeme koşullarının sözleşmede tereddüde yer vermeyecek açıklıkta düzenlenmesi, geçerlilik için aranan bir diğer önemli unsurdur. Bedel, maktu bir meblağ olarak belirlenebileceği gibi, objektif kriterlere göre hesaplanabilir bir formül üzerinden de kararlaştırılabilir. Bedelin hiç gösterilmemesi veya belirlenebilir olmaması halinde, sözleşmenin esaslı unsurlarından biri eksik olacağından, sözleşme kesin hükümsüz (batıl) kabul edilecektir. Bu konuda ayrıntılı bilgi için Kira Artış Oranı 2026: Hesaplama ve Sınırlar başlıklı makalemizi inceleyebilirsiniz.

Vaat edenin sözleşme gününde malik olması her durumda geçerlilik şartı değildir; başkasının taşınmazı için de devir borcu üstlenilebilir. Ancak bu taahhüt mevcut maliki kendiliğinden bağlamaz. Tescil isteminde malikin tarafı olduğu yükümlülük, şerh ve diğer hukuki dayanak ile gerçek devir yetkisi gerekir; taahhüdü verenin sorumluluğu ayrıca incelenir.

IV. Sözleşmenin Şekil Şartı ve Noterlik İşlemleri

Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan işlemler, Türk hukukunda resmi şekil şartına bağlanmıştır. Bu kapsamda, taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin geçerliliği de kanunla belirlenmiş sıkı bir resmi şekle tabidir. İşbu sözleşmeler, 1512 sayılı Noterlik Kanunu'nun 60. ve 89. maddeleri uyarınca noterler tarafından "düzenleme" (re'sen tanzim) şeklinde yapılmak zorundadır.

Uygulamada sıkça düşülen hatalardan biri, tarafların kendi aralarında adi yazılı şekilde hazırladıkları sözleşmeyi notere sadece imzaların onayı (tasdik) için sunmalarıdır. İmzası onaylanmış olsa dahi, dışarıda yazılıp noterde onaylatılan bir taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, resmi şekil şartını karşılamadığı için kesin hükümsüzdür. Sözleşmenin bizzat noter tarafından tanzim edilmesi, tarafların iradelerinin noter huzurunda zapta geçirilmesi gerekmektedir.

Şekle aykırılık kural olarak geçersizlik doğurur. Ancak TMK m.2’nin dar koşullarıyla şekil savunmasının kötüye kullanılması ve tüketici ön ödemeli konutunda 6502 m.41’in özel koruması ayrı incelenir. Sadece bedelin ödenmesi veya taşınmazın kullanılması, bütün harici satışları ve vaatleri kendiliğinden geçerli hâle getirmez.

İşlemde kimlik/temsil, irade, taşınmaz ve resmî düzenleme usulü kontrol edilir. Harç, vergi ve noter ücretleri işlemin niteliği, güncel tarife ve istisnalara göre belirlenir; her satış vaadinde bütün vergi ve harçların mutlaka aynı şekilde doğduğu söylenemez. Bir giderin ödenmiş olması eksik geçerlilik şartını kendiliğinden gidermez.

V. Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Tapuya Şerh Edilmesi

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi niteliği gereği yalnızca nispi (kişisel) bir hak doğurur. Ancak, bu hakkın kuvvetlendirilmesi ve üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilmesi amacıyla TMK madde 1009 ve Tapu Kanunu madde 26 uyarınca tapu siciline şerh edilmesi mümkündür. Şerh, satış vaadi alacaklısına önemli bir teminat sağlar.

Noterlikçe düzenlenen sözleşmeye dayanarak taraflardan birinin istemiyle şerh verilebilmesi Tapu Kanunu m.26’da düzenlenir. Gerekli belgeler, imza/temsil yetkisi ve kayıt içeriği tapu müdürlüğünce kontrol edilir. Şerh talep edilmesi veya sözleşmenin noterde yapılması, şerhin sicile gerçekten işlendiğinin kanıtı değildir; güncel kayıt okunmalıdır.

Şerh, sonraki hak sahiplerine karşı ileri sürülebilirliği sağlar; önceki ipotek/hacizleri kendiliğinden silmez. Sonraki malike tescil istemi yöneltilebilmesi veya takyidatın kaldırılması, şerhin geçerli etkisi, hakların sırası ve tarafların somut durumuyla değerlendirilir. Şerh bir haciz yasağı veya kesin mülkiyet güvencesi değildir.

Tapu Kanunu m.26: Şerhten itibaren beş yıl içinde satış yapılmaz veya kanunda belirtilen irtifak/tescil gerçekleşmezse şerhin re’sen terkini düzenlenir. Bu beş yıl şerhin koruyucu etkisine ilişkindir; sözleşmenin on yıllık genel zamanaşımıyla karıştırılmaz. TKGM’nin güncellenmiş 2009/6 Genelgesinde malik istemi ve terkin harcıyla işlem açıklanır. Bu nedenle beşinci yıl dolduğu gün kaydın teknik olarak otomatik silindiği varsayılmamalı; terkin süreci ve güncel sicil kontrol edilmelidir.

Şerhin süresi ve terkin, taraflar arasındaki sözleşmeyi kendiliğinden geçersiz kılmaz. Borcun ifası, zamanaşımı ve üçüncü kişinin kötü niyet iddiası kendi koşullarıyla incelenir. Sicilde şerh görünmesi, süresi ve etkisi değerlendirilmeden sınırsız koruma sağlıyor diye yorumlanmamalıdır.

VI. Sözleşmeden Doğan Hakların Devri (Alacağın Temliki)

Alacağın devri, TBK m.183 ve devamıyla belirli devir isteminin yeni alacaklıya geçirilmesidir; tarafın bütün sözleşme konumunun ve borçlarının devriyle aynı değildir. Sözleşmenin devri TBK m.205’e göre diğer tarafın katılımı/onayı ve gereken şekil koşullarıyla ayrıca değerlendirilir. Kanun, sözleşme veya işin niteliğinden doğan devir engelleri kontrol edilir.

Geçerli kişisel alacağın iradi devri TBK m.184’e göre yazılı şekle tabidir; kural olarak adi yazılı devir mümkündür. Bu istisna ilk taşınmaz satış vaadinin resmî şeklini gereksiz kılmaz veya geçersiz vaadi kendiliğinden geçerli alacağa dönüştürmez. Yeni satış taahhüdü, miras payı devri ve bütün sözleşmenin devri kendi şekline tabidir.

Alacağın devrinde borçlunun rızası kural olarak aranmaz; ancak devir yasağı ve diğer sınırlamalar saklıdır. Bildirim yapılmadığında önceki alacaklıya iyi niyetli ifa TBK m.186 kapsamında borçtan kurtarabilir. Borçlu, devri öğrense de devralana karşı korunmuş def’i ve diğer kanuni haklarını kullanabilir; her istek koşulsuz yerine getirilmez.

Yüklenicinin arsa sahibinden hak kazanacağı bölüm/pay alacağı, koşullarıyla üçüncü kişiye devredilebilir. Alıcı yüklenicinin hak etmediği bir edimi sırf bedel ödeyerek kazanmaz; arsa sahibinin sözleşmeden doğan savunmaları önemlidir. Bununla, tüketiciye satıcının yaptığı ön ödemeli konut sözleşmesinin 6502 m.40-41 kuralları birbirine karıştırılmamalıdır.

VII. Borçların İfası ve Tapu İptal Tescil Davası

Vaadin ifası tapuda resmî satış/tescil veya noterlikte m.61/A’nın gerçek satış süreciyle gerçekleştirilebilir. Noterdeki vaadin imzalanması ve bedelin ödenmesi tek başına tescilin tamamlanması değildir. Vaat borçlusunun kaçınmasında muacceliyet ve alıcının karşı edimi kontrol edilerek uygun dava/koruma yolu seçilir.

TMK m.716’ya dayanan hükmen tescilde kural olarak asliye hukuk görevi ve taşınmazın bulunduğu yerin HMK m.12’deki kesin yetkisi değerlendirilir. İşlem tüketici konutu niteliğindeyse tüketici mahkemesinin özel görevi ayrıca uygulanabilir. Tescil, bedel iadesi ve tazminat talepleri için aynı görev/yetki ve arabuluculuk kuralı otomatik genellenmez; taşınmazın aynına ilişkin tüketici işlemi istisnası da kontrol edilir.

Tescil talebinde alıcının sözleşmedeki karşı edimini yerine getirmesi veya koşullarıyla ifaya hazır olması gerekir. Kalan bedel varsa birlikte ifa/depo değerlendirmesi yapılabilir. Ancak depo, geçersiz taahhüdü, satıcının hak sahipliği eksikliğini veya hukuken imkânsız tescili her durumda gidermez; bedel-vade ve diğer şartlar araştırılır.

Mahkemece verilen kabul kararı, tescil hükmü niteliğindedir. Kararın kesinleşmesiyle birlikte mülkiyet hakkı alıcıya geçer; tapudaki tescil işlemi kurucu değil, bildirici nitelik taşır. Dolayısıyla alıcı, mahkeme ilamını tapu müdürlüğüne ibraz ederek tek taraflı işlemle sicilin düzeltilmesini sağlayabilir.

VIII. Sözleşmenin Feshi ve Sona Erme Halleri

Sona erme: İfa, karşılıklı kaldırma, geçerli dönme ve imkânsızlığın farklı sonuçları vardır. Zamanaşımı ise tek başına sözleşmeyi veya borcu otomatik yok etmez; koşullarıyla borçluya ifadan kaçınma savunması sağlar. İade, tazminat ve aynen ifanın koşulları ayrı belirlenmelidir.

Temerrütte TBK m.117 ve m.123-125 kapsamında muacceliyet, ihtar, uygun ek süre ve ek süre gerekmeyen hâller kontrol edilir. Aynen ifa/gecikme zararından ayrılarak ifadan vazgeçip ifa etmeme zararını veya dönme ve buna bağlı iadeyi istemenin koşulları farklıdır. Her gecikmede sözleşme kendiliğinden sona ermez; seçim ve bildirim zamanında/uygun şekilde yapılmalıdır.

Karşılıklı kaldırma/ibra ile sözleşmenin esaslı koşullarının değiştirilmesi ve tek taraflı dönme farklıdır. TBK m.132 borcun ibra ile kaldırılmasında genel olarak şekil serbestisini düzenler; bu, yeni taşınmaz taahhüdü veya tapuda tasarrufun adi yazıyla yapılabileceği anlamına gelmez. Şerhin terkini de ayrıca sicil usulü gerektirir. Noter bildirimi irade ve tebliğin ispatını kolaylaştırabilir; tek başına haklı dönme nedeni yaratmaz.

Üçüncü kişiye devir: Şerh, hakların sırası ve üçüncü kişinin durumuna göre aynen ifa imkânı değerlendirilir. Şerh bulunmayan kişisel hak kural olarak sonraki malik aleyhine tek başına yeterli değildir; fakat kötü niyet/muvazaa veya başka hukuki neden iddiası da araştırılmadan her olayda imkânsızlık ve ret sonucu kurulamaz. Tazminat ve iade hakkı ile değerleme tarihi, kusur/temerrüt ve seçilen talebin hukuki dayanağına göre belirlenir; bütün zararlar devir gününün tek rayicine bağlanmaz.

IX. Zamanaşımı Süreleri ve Uygulanması

Aynen ifa isteminde TBK m.146’nın genel on yıllık süresi ve m.149’daki muacceliyet ölçütü önemlidir. Vade, koşul ve hukuken ifa olanağı somut belirlenir; sözleşmenin imza tarihi her olayda başlangıç değildir. Buna karşılık satış vaadiyle ilişkili bütün eser, iade, tazminat veya tüketici taleplerinin otomatik aynı süre ve başlangıca tabi olduğu söylenemez.

Hukuki ifa engeli ile vaat borçlusunun kişisel güçlüğü/isteksizliği ayrılmalıdır. Elbirliği mülkiyeti, ifraz yasağı veya henüz oluşmayan bölüm gibi durumlarda engelin niteliği ve ifa olanağı incelenir. Satıcının henüz malik olmaması, hiçbir işlem yapmaması veya para bulamaması bütün istemlerin süresini sınırsız durdurmaz. Borçluya ait gecikme ve objektif engel aynı değildir.

Zilyetlik ve dürüstlük: Satışı vaat edilen yerin sözleşmeyle veya fiilen vaat alacaklısına teslim edildiği durumlarda, zamanaşımı savunmasının TMK m.2 gereği dinlenmemesi içtihatta kabul edilebilmektedir. Teslimin dayanağı, kapsamı, taraflar ve devam eden durum araştırılır. Bu, taşınmazı herhangi bir nedenle kullanan herkesin her davasında zamanaşımı olmayacağı veya davanın diğer şartlar incelenmeden kabul edileceği anlamına gelmez.

X. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri İle Birlikte Kullanımı

Türkiye'de gayrimenkul geliştirme projelerinde en sık kullanılan yöntem olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, karma nitelikli sözleşmelerdir. İçerisinde, yüklenicinin inşaat yapma taahhüdü (eser sözleşmesi) ile arsa sahibinin arsa paylarını devretme taahhüdü (taşınmaz satış vaadi sözleşmesi) bir arada yer alır.

Arsa payı karşılığı yapımda taşınmaz/pay devri taahhüdüyle eser borcu birlikte bulunur; resmî şekil bu içeriğe göre değerlendirilir. Noterlikte düzenleme ile yalnız imza onayı ayrılmalıdır. İnşaatın aşaması, hak edilen pay, karşı edim ve tescil şartları sözleşme/proje ve sicille belirlenir; tek başına noter kaşesi bütün ifa koşullarını kanıtlamaz.

Yüklenicinin hakkını devralan, arsa sahibine karşı kural olarak devraldığı alacağın kapsamıyla sınırlıdır. Hak kazanmanın sözleşmesel aşaması, eksik/ayıplı iş, ruhsat/proje ve devredilen bölüm incelenir. Her tamamlanma yüzdesi otomatik aynı oranda tapu hakkı sağlamaz. Tüketicinin satıcıya yöneltebileceği diğer kanuni talepler ayrıca değerlendirilmelidir.

XI. Yargıtay Uygulamasında Karşılaşılan Temel Sorunlar

Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerine ilişkin yargılamalarda Yargıtay kararlarında öne çıkan temel prensipler ve sorunlar şunlardır:

1. Miraslı taşınmaz: Belirli taşınmaz/payın satış vaadi ile terekenin tamamı/bölümü üzerindeki miras payı devri aynı değildir. TMK m.677’de üçüncü kişiyle miras payı devri noterlikçe düzenlenir; üçüncü kişiye paylaşmaya katılma yetkisi vermez. Belirli taşınmaz vaadinde elbirliği, diğer mirasçıların katılımı ve ifa olanağı incelenir. Her dosyada mutlaka ayrı paylı mülkiyete çevirme davası açılması için süre verileceği veya davacının böyle bir davaya kendiliğinden yetkili olduğu varsayılamaz.

2. Şekil savunması: TMK m.2 istisnası somut olgularla dar değerlendirilir; bedel ödeme ve teslim her taşınmazda otomatik tescil hakkı yaratmaz. Ön ödemeli tüketici konutunda 6502 m.41, satıcının şekil geçersizliğini tüketici aleyhine ileri sürmesini ayrıca sınırlar. Bu koruma bütün üçüncü maliklerin her tapusunun iptal edileceği güvencesi değildir.

3. Bedel iadesi: Geçersizlik veya ifa etmeme hâlinde iadenin sözleşmesel/sebepsiz zenginleşme dayanağı ve başlangıcı belirlenir. Koşulları varsa denkleştirici adaletle alım gücü değerlendirmesi yapılabilir; her iadede bütün göstergelerin otomatik aritmetik ortalaması veya ödeme gününe kadar sınırsız güncelleme yoktur. İadenin hangi tarihte istenebilir olduğu, gerçek ödemeler, faiz ve mükerrer giderim riski incelenmelidir.

XII. Sonuç

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, gayrimenkul piyasasında güvenliğin sağlanması ve tarafların ileride doğacak haklarının teminat altına alınması bakımından kritik bir hukuki araçtır. Yapılan incelemeler neticesinde şu temel hususlar ortaya çıkmaktadır:

1. Resmî düzenleme ve imza onayı farklıdır; şekle aykırılıkta kanuni tüketici koruması ile dar dürüstlük istisnası ayrıca incelenir.

2. Şerhin beş yıllık etkisi, sözleşmenin zamanaşımı değildir. Önceki takyidat ve sonradan kazanılan haklar güncel sicille kontrol edilir.

3. TMK m.716 kapsamında tescil, geçerli dayanak, hak sahipliği, karşı edim ve ifa olanağıyla değerlendirilir; her sözleşme ihlali otomatik tapu iptali sağlamaz.

4. Genel on yıllık aynen ifa süresi ile farklı taleplerin süreleri ayrılır. Satış vaadine dayanan zilyetlik tesliminde TMK m.2 değerlendirmesi yapılabilir; her fiili kullanıcıya sınırsız dava garantisi yoktur.

Uygulamada hak kayıplarının önüne geçilebilmesi için, sözleşme şartlarının somut olayın özelliklerine uygun, açık ve yasal mevzuata tam uyumlu olarak kaleme alınması elzemdir. Özellikle arsa payı karşılığı inşaat projelerinde veya üçüncü kişilerden hak devralınması durumlarında, sözleşmelerin titizlikle incelenmesi ve noterlik işlemlerinin eksiksiz tamamlanması gerekmektedir.

Bu makale yalnızca bilgilendirme amacı taşımakta olup hukuki danışmanlık niteliğinde değildir. Somut hukuki sorunlarınızda Işıkoğlu Hukuk Bürosu olarak yanınızdayız. Hemen Sorun Makalede yer alan bilgiler, yayın tarihi itibarıyla yürürlükteki mevzuata dayanmakta olup, mevzuat değişiklikleri nedeniyle güncelliğini yitirebilir.

İlgili Makaleler

• Kira Sözleşmesi Nasıl Hazırlanır: 2026 Rehberi 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu kapsamında kira sözleşmesi örneği nasıl hazırlanır sorusuna yanıt veren, tarafların...

• Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 470 ve devamında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin hukuki...

• Tapu İptal ve Tescil Davası Rehberi 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.1025 uyarınca açılan tapu iptal ve tescil davası şartları, muris muvazaası,...

• Kira Tespit Davası: Şartları ve Hesaplama 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.344 ve m.345 kapsamında kira tespit davası süreci, şartları ve hesaplama yöntemleri....

• Kentsel Dönüşüm: Hukuki Süreç ve Haklar 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında riskli yapı tespiti, %50+1 salt...

Kaynaklar ve Referanslar

• 6098 sayılı TBK — m.29,117-125,132,146/149,183-188,205,237

• 4721 sayılı TMK — m.2,677,706,716,1009

• 1512 sayılı Noterlik Kanunu — düzenleme, onay ve gerçek satış ayrımı

• 2644 sayılı Tapu Kanunu — m.26 şerh ve beş yıllık düzen

• 6502 sayılı Kanun — m.40-41 ve73/A, ön ödemeli konut/görev ayrımı

• TKGM 2009/6 Genelgesi — satış vaadi şerhi ve terkin işlemi

• 6100 sayılı HMK — taşınmazda kesin yetki

• Adalet Bakanlığı içtihat metni — satış vaadinde teslim ve zamanaşımı savunması

Hukuki inceleme: 21 Ekim 2026. Noterlik belgesi, güncel tapu/takyidat, ödeme ve teslim kayıtları birlikte okunmalıdır.

Bu makale bilgilendirme amaciyla hazirlanmistir. Hukuki danismanlik yerine gecmez.