Kira Sözleşmesi Nasıl Hazırlanır: 2026 Rehberi

Özet

Ev veya çatılı işyeri kiralarken yalnız bedel ve imza yeterli değildir: kiraya verenin yetkisi, teslim durumu, ödeme hesabı, artış yöntemi ve güvence koşulları açıkça yazılmalıdır. Noter genel geçerlilik şartı değildir. Yıllık artış ile beş yıl sonrası bedel tespiti farklıdır. Tahliye taahhüdünde esas ölçüt gerçek teslim sonrası düzenlemedir. Arabuluculuk son tutanağı da tek başına tahliye ilamı sayılmaz; anlaşma ve icra edilebilirlik koşulları ayrıca incelenir.

İçindekiler

• I. Giriş

• II. Kira Sözleşmesinin Hukuki Niteliği ve Temel Unsurları

• III. Kira Sözleşmesi Örneği Nasıl Hazırlanır: Şekil ve İçerik Şartları

• IV. Tarafların Temel Hak ve Yükümlülükleri

• V. Kira Bedelinin Belirlenmesi ve Artış Oranları (2026 Güncel Durum)

• VI. Güvence Bedeli (Depozito) Uygulaması ve Şartları

• VII. Kiralananın Kullanım Amacı ve Özen Yükümlülüğü

• VIII. Alt Kira ve Sözleşmenin Devri Kısıtlamaları

• IX. Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi ve Fesih Halleri

• X. Tahliye Taahhütnamesi ve Geçerlilik Koşulları

• XI. Kira Uyuşmazlıklarında Dava Şartı Arabuluculuk

• XII. Sonuç

• Sıkça Sorulan Sorular

I. Giriş

Gayrimenkul hukukunun en temel ve yaygın uygulama alanlarından biri olan kira hukuku, hem bireylerin barınma ihtiyacını hem de ticari işletmelerin faaliyet alanlarını düzenleyen kritik bir mevzuat bütünüdür. Günümüzde ekonomik dalgalanmalar, enflasyon oranlarındaki değişimler ve barınma krizleri, kira sözleşmelerinin hukuki altyapısının eksiksiz ve mevzuata uygun şekilde kurulmasını zorunlu kılmaktadır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ("TBK"), kiraya veren ve kiracı arasındaki ilişkiyi detaylı bir biçimde düzenlemiş, zayıf taraf konumunda görülen kiracıyı koruyucu emredici hükümler ihdas etmiştir.

Bu rehber esas olarak konut ve çatılı işyeri kiralarını ele alır. Boş arsa, ürün kirası, niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş yerler veya özel kanuna tabi işlemler için aynı koruma ve sona erme kuralları otomatik uygulanmaz. Sözleşme türü, gerçek kullanım ve tarafların sıfatı başlangıçta belirlenmelidir.

Hukuki inceleme: 21 Ekim 2026. Aşağıdaki bölümler sözleşme hazırlarken hangi belge ve tarihlerin kaydedileceğini; kira artışı, güvence, kullanım/devir ve tahliye başvurularının birbirinden nasıl ayrılacağını açıklar. Metin somut sözleşme ve olay incelemesinin yerini tutmaz.

TBK m.299 ve devamı genel kira; m.339–356 konut ve çatılı işyeri hükümlerini düzenler. Koruyucu emredici hükümler sözleşme özgürlüğünü sınırlar; fakat bu aralıktaki her cümlenin aynı ölçüde değiştirilemez olduğu söylenemez. Örneğin kullanım giderlerinde m.341 sözleşme ve yerel âdeti ayrıca gözetir.

II. Kira Sözleşmesinin Hukuki Niteliği ve Temel Unsurları

TBK m.299’a göre kiraya veren kullanım veya kullanmayla birlikte yararlanmayı bırakır, kiracı bedel ödemeyi üstlenir. Sözleşme karşılıklı borç doğurur. Kiraya verenin malik olması her durumda zorunlu değildir; buna karşılık kiraya verme, temsil veya alt kiraya ilişkin yetkisi ve kiralananı teslim edebilmesi kontrol edilmelidir.

Kira mülkiyeti devretmez; kullanım/yararlanma hakkı sağlar. Karşılıksız kullanım, koşullarına göre kullanım ödüncü gibi farklı kurallara tabi olabilir. Sözleşmenin başlığından önce gerçek edimler, bedel ve kullanım amacı incelenmelidir.

Konut/çatılı işyeri niteliği, taşınmazın gerçek özellikleri ve baskın kullanımıyla belirlenir. Boş arsa için otomatik aynı özel hükümler uygulanmaz. TBK m.339’un niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa kiralanmasına ilişkin istisnasında hem nitelik hem süre aranır; her altı aylık ev kirası kapsam dışı değildir.

III. Kira Sözleşmesi Örneği Nasıl Hazırlanır: Şekil ve İçerik Şartları

TBK m.12 çerçevesinde kira kural olarak özel geçerlilik şekline bağlı değildir; sözlü veya örtülü anlaşmayla kurulabilir. Yazılı sözleşme ispat ve işlem güvenliği için yararlıdır, genel olarak noter zorunluluğu yoktur. Özel işlem veya ayrı taahhüdün şekli farklı olabilir; yazılı delille ispat gereği ile sözleşmenin geçerliliği birbirine karıştırılmamalıdır.

Hazırlama listesi: Taraf ve temsil yetkisi; kiralananın açık adresi/bağımsız bölümü ve kullanım amacı; başlangıç, teslim ve süre; aylık bedel, ödeme günü/hesabı ve dönem açıklaması; kanuna uygun artış; güvence tutarı/türü ve bloke hesabı; kullanım gideri ve yapısal onarım ayrımı; demirbaş/fotoğraf/sayaç ve anahtar tutanağı; alt kira/devir rızası; bildirim adresi yazılmalıdır. Ekler taraflarca kontrol edilip imzalanmalı, boş veya sonradan belirsiz doldurulacak alan bırakılmamalıdır.

Ödeme gününü ve bedelin hangi döneme ait olduğunu açık yazın; banka/PTT dekontu ve alındıları saklayın. 328 seri no.lu Gelir Vergisi Genel Tebliği kapsamında konut/işyeri kira tahsilat ve ödemelerinin tutardan bağımsız belgelenmesi gerekir; mahkeme/icra ve ayni ödeme istisnaları ayrıdır. Bu vergi yükümlülüğü, kira sözleşmesinin genel geçerlilik şekli değildir. Aidatta kullanım gideri ile kalıcı/yapısal yatırım gideri ve yönetime karşı kanuni sorumluluk, tarafların kendi aralarındaki paylaşımından ayrılmalıdır.

Konut/çatılı işyerinde TBK m.301’e aykırı biçimde bütün ağır onarımı kiracıya yüklemek; m.346’ya aykırı geç ödeme cezası veya gelecek kiraların topluca muacceliyetini yazmak koruyucu hükümleri bertaraf etmez. Kiracının yararı olmadan kullanımla doğrudan ilişkisi olmayan ek borca bağlanan sözleşme m.340 yönünden de incelenmelidir.

IV. Tarafların Temel Hak ve Yükümlülükleri

Kiraya veren, m.301 gereği kararlaştırılan tarihte amaca elverişli teslim ve bu durumda bulundurma borcu taşır; konut/çatılı işyerinde kiracı aleyhine değiştirilemez. Ayıbın türü, ağırlığı, ihbar ve giderim koşullarına göre m.304–308’de onarım, indirim, zarar veya fesih yolları farklılaşır. Her küçük arıza doğrudan koşulsuz fesih veya kirayı tümüyle kesme yetkisi vermez.

TBK m.314’te aksi sözleşme veya yerel âdet yoksa bedel ve gerekiyorsa yan gider her ay sonunda/en geç kira süresi bitiminde ödenir. m.315 temerrüt yolunda yazılı bildirimle konut/çatılı işyerinde en az 30 gün, diğer kiralarda en az 10 gün verilir; süre bildirimi izleyen gün başlar ve ödenmezse fesih bildirimi bulunmalıdır. Sürenin geçmesi fiilî tahliyeyi kendiliğinden gerçekleştirmez; takip veya dava usulü ayrıca izlenir.

m.316 uyarınca özen ve komşuya saygı borcunun ihlalinde konut/çatılı işyerinde en az 30 günlük yazılı düzeltme/fesih ihtarı esastır. Kasten ağır zarar, süre vermenin yararsızlığı veya davranışın çekilmezliği gibi kanuni hâllerde yazılı derhal fesih mümkün olabilir. Fesih ile kiracıyı kendiliğinden çıkarma, kilit değiştirme veya abonelik kesme aynı şey değildir.

V. Kira Bedelinin Belirlenmesi ve Artış Oranları (2026 Güncel Durum)

TBK m.344/1’de yenilenen dönem artış anlaşması, TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşmadığı ölçüde geçerlidir; bir yıldan uzun sözleşmede de uygulanır. Bu tavan her yıl kendiliğinden mutlaka aynı oranda zam yapılacağı anlamına gelmez. Sözleşmedeki daha düşük oran ve ilgili dönemin resmî verisi dikkate alınmalıdır.

2026’da geçici yüzde 25 konut sınırı uygulanmaz. TÜFE tavanını aşan kısım kiracıya yüklenemez; ancak sözleşmede ÜFE gibi başka ölçüt yazılması, o ölçüt o yıl daha düşük sonuç veriyorsa otomatik olarak daha yüksek TÜFE artışına geçileceği anlamına gelmez. Artış anlaşması yoksa m.344/2’deki hâkim belirlemesi, kiralananın durumu ve hakkaniyet değerlendirmesi ayrıdır. Aylık manşet enflasyon ile on iki aylık ortalama karıştırılmamalıdır.

Beş yıldan uzun veya beş yıldan sonra yenilenen kirada m.344/3 uyarınca TÜFE, emsal ve kiralananın durumu hakkaniyetle birlikte değerlendirilir; bu tespit sıradan yıllık tavan hesabına indirgenmez. Eski kiracı indirimi için kanunda herkes bakımından sabit yüzde 10–20 oranı yoktur. Yabancı para kirasında m.344/4’ün beş yıl kuralı, TBK m.138 ve 1567 sayılı Kanun/kambiyo sınırları saklıdır; her sözleşmenin dövizle yapılabileceği varsayılmaz.

VI. Güvence Bedeli (Depozito) Uygulaması ve Şartları

Güvence verilmesi zorunlu tek sözleşme unsuru değildir; konut/çatılı işyerinde kararlaştırılmışsa TBK m.342 uygulanır. Güvence, sözleşmeden doğan gerçek borç ve zararın teminatıdır; kiraya verene her durumda bedelin tamamını alıkoyma veya son ayları otomatik kiraya mahsup etme yetkisi sağlamaz.

Bu kapsamda kararlaştırılan güvence üç aylık kira bedelini aşamaz. Para, kiracı tarafından kiraya verenin onayı olmadan çekilemeyecek vadeli tasarruf hesabına; kıymetli evrak bankaya depo edilir. Bankanın iadesi, iki tarafın rızası, kesinleşmiş takip veya mahkeme kararı koşullarıyla değerlendirilir. Doğrudan kiraya verene elden/havale ödeme, kanundaki bloke banka hesabıyla aynı güvenceyi sağlamaz; teslim belgesi yine korunmalıdır. Kişisel kefalette ayrı şekil/rıza koşulları da gündeme gelebilir.

Sözleşme sonrasındaki üç ayda kira ile ilgili dava/takip açıldığı bankaya yazılı bildirilmezse banka kiracının istemi üzerine güvenceyi geri verir. Bu kural, kiraya verene elden verilmiş her paranın bankadan otomatik geri alınacağı veya her iadede mutlaka üç ay bekleneceği anlamına gelmez. Olağan kullanımdan doğan eskime/yıpranmadan kiracı sorumlu değildir; m.334–335 gereği teslim durumu, gerçek zarar ve bildirimler incelenir.

VII. Kiralananın Kullanım Amacı ve Özen Yükümlülüğü

Konut, ofis, depo gibi kullanım amacı açık yazılmalıdır. Amaca aykırılıkta rıza ve m.316’daki ihtar/fesih koşulları incelenir; tabela veya faaliyetin değişmesi tek başına otomatik tahliye kararı değildir. Belediye/ruhsat ve kat mülkiyeti kuralları, kiraya verenin rızasından ayrı olabilir.

TBK m.321’de yenilik/değişiklik için kiraya verenin yazılı rızası gerekir. Rıza verilmişse, aksi yazılı kararlaştırılmadıkça eski hâle getirme istenemez; kiracının değer artışı istemesi de ayrı yazılı anlaşmaya bağlıdır. Olağan bakım/temizlik, ayıp giderimi ve kalıcı tadilat aynı yükümlülük gibi yazılmamalıdır.

Gürültü veya ortak alan ihlalinde davranışın niteliği, sürekliliği, delil ve m.316 koşulları araştırılır. Yazılı ihtarla süre verilmesi gereken durumlar ile çekilmezlik gibi derhal fesih hâlleri ayrıdır. Yönetim/komşu şikâyeti, idari ceza, ceza soruşturması ve kira tahliyesi farklı yollardır.

VIII. Alt Kira ve Sözleşmenin Devri Kısıtlamaları

Alt kira kurumu, kiracının kiraladığı malı tamamen veya kısmen bir üçüncü kişiye kiralamasıdır. Sözleşmenin devri ise, kiracının kira ilişkisindeki taraf sıfatını ve buna bağlı tüm hak ve borçlarını üçüncü bir kişiye aktarmasıdır. TBK m. 322 ve m. 323, konut ve çatılı işyeri kiralarında bu işlemleri katı bir şarta bağlamıştır: Kiraya verenin yazılı rızası.

m.322’de konut/çatılı işyerinde alt kira ve kullanım hakkı devri yazılı rızaya bağlıdır. m.323’te kira ilişkisinin tarafının devri farklı işlemdir. Alt kiracıyla kurulan ilişkinin kendi tarafları arasındaki etkisi, kiraya verene karşı ileri sürülmesi ve asıl kiracının sorumluluğu ayrı incelenir; izinsiz devir kiraya verenin kanuni ihtar/fesih ve tahliye yollarını gündeme getirebilir.

İşyeri kirasında kiraya veren, haklı sebep yoksa m.323 kapsamındaki kira ilişkisi devrine rızadan kaçınamaz; uyuşmazlıkta uygun dava yolu değerlendirilebilir. Yazılı rızayla yeni kişi kiracının yerine geçer. Devredenin sözleşme sonuna kadar ve en fazla iki yıllık müteselsil sorumluluğu işyeri kiralarına özgüdür; aynı sonuç her konut devrine taşınamaz.

IX. Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi ve Fesih Halleri

Belirli süreli konut/çatılı işyerinde kiracı, bitimden en az 15 gün önce yazılı bildirim yapmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar; sırf süre bitimi kiraya verene tahliye hakkı vermez. Kiracının erken dönmesi m.325’teki makul süre/uygun yeni kiracı gibi farklı koşullara tabidir. Evden fiilen çıkmak, anahtar teslimini ve bütün borçların bittiğini tek başına kanıtlamaz.

Belirli sürede m.347’nin on yıllık uzama hesabı, ilk kararlaştırılan sözleşme süresinin sonrasından yapılır; bu süreyi izleyen uzama yılı sonundan en az üç ay önce yazılı bildirim ulaşmalıdır. İlk sözleşme başlangıcından toplam 10 yıl saymak her durumda doğru değildir. Belirsiz sürede kiraya verenin başlangıçtan 10 yıl sonrası genel fesih dönem/bildirim kuralları farklıdır. Aile konutunda m.349’daki eşin rızası ve taraf olan eşe ayrı bildirim de ayrıca gözetilir.

Dava yolları farklı takvimler taşır: m.350’de ihtiyaç veya kullanımı imkânsız kılan yeniden inşa/imar için belirli süre sonunda, belirsiz sürede uygun fesih döneminde başlayan bir aylık dava süresi vardır. m.351’de yeni malik, edinmeden bir ay içinde yazılı bildirimin ulaşmasını sağlayarak altı ay sonrası dava yolunu; alternatif olarak sözleşme sonundan bir aylık ihtiyaç davasını değerlendirebilir. m.352’de iki haklı ihtar, kira süresi/kira yılı ve ihtarların gerçekten haklı olması koşuluyla ilgili dönemin bitiminden bir aylık dava süresine bağlıdır. m.353’te süresinde dava açılacağının yazılı bildirimi ve arabuluculukta geçen süre ayrıca hesaplanır. Her ihtar tarihini yalnız postaya verilişle değerlendirmek veya her sebebe aynı takvimi uygulamak yanıltıcıdır.

X. Tahliye Taahhütnamesi ve Geçerlilik Koşulları

Tahliye taahhüdü, kiracının gerçek teslimden sonra belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı üstlenmesidir. TBK m.352/1’de boşaltma olmazsa taahhüt edilen tarihten bir ay içinde icra veya dava yolu düzenlenir. Kanuni koşullar, imza/tarih itirazları ve başvuru usulü incelenmeden “en hızlı kesin tahliye” garantisi verilemez.

Geçerlilikte yazılı taahhüt, kiracı/yetkili temsilci, belirli tahliye tarihi ve teslimden sonra verilme önemlidir. Noter genel zorunluluk değildir; belge türü imza/tarih itirazının yolunu etkiler. İlk sözleşmeyle teslimden önce alınan taahhüt koşulu karşılamaz. Buna karşılık zaten kiralananda bulunan kiracının yenilenen sözleşmeyle aynı gün verdiği her taahhüdü otomatik geçersiz saymak doğru değildir. Gerçek teslim ve irade koşulları araştırılır; kanunda herkese uygulanacak ek “makul gün bekleme” süresi yoktur.

Boş veya tarihsiz belge imzalamak ciddi ispat riski taşır. Belgenin boş imzalanması otomatik hükümsüzlük; sonradan doldurulması da her koşulda sınırsız geçerlilik anlamına gelmez. İmza inkârı, teslimden önce alınma, verilen yetkiye aykırı doldurma ve irade bozukluğu farklı iddia/ispat kurallarına bağlıdır. Eksiksiz ve gerçek tarihli belge kullanılmalıdır.

XI. Kira Uyuşmazlıklarında Dava Şartı Arabuluculuk

7445 sayılı İcra ve İflas Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun uyarınca, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira uyuşmazlıkları dava şartı arabuluculuk kapsamına alınmıştır. Bu önemli usul hukuku reformu, yargının iş yükünü hafifletmek ve taraflar arasındaki uyuşmazlıkları daha hızlı, barışçıl ve ekonomik yollarla çözüme kavuşturmak amacıyla hayata geçirilmiştir.

6325 m.18/B, kira ilişkisinden kaynaklanan davalarda ön arabuluculuğu düzenler; 2004 sayılı Kanuna göre kiralanan taşınmazın ilamsız tahliyesine ilişkin hükümler istisnadır. İcra mahkemesi ve genel mahkemede izlenecek yol aynı değildir. Başvuru yapılmamasıyla, yapılmış başvurunun son tutanağının dilekçeye eklenmemesi de farklı usul sonuçları doğurur. Genel kira davalarında sulh hukuk görevi ve özel istisnalar birlikte incelenir.

Son tutanak, sürecin anlaşmayla veya anlaşmadan bitişini belgeler; tek başına her hâlde ilam değildir. Anlaşma belgesinde konusu, edimler, vade ve imzalar açık olmalıdır. m.18/B’de icra edilebilirlik şerhi zorunludur; taşınmazla ilgili belge için taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesi kanuni sınırlamaları, arabuluculuğa ve cebri icraya elverişliliği denetler. Tarafların anlaşabilmesi, her TÜFE sınırı veya koruyucu hükmün hiçbir denetim olmadan bertaraf edilebileceği anlamına gelmez. Şerh ve icra koşulları sağlanmış belirli tahliye edimiyle, sıradan son tutanağa dayanarak tahliye istemek farklıdır.

XII. Sonuç

Kira sözleşmeleri, uzun vadeli hak ve yükümlülükler doğuran, tarafların mali ve sosyal durumlarını yakından ilgilendiren önemli hukuki metinlerdir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin emredici hükümleri, sözleşme hazırlık sürecinde azami dikkat gösterilmesini zorunlu kılmaktadır. Bir sözleşmenin eksik veya kanuna aykırı maddelerle hazırlanması, ileride telafisi güç zararlara ve uzun süreli yargılama süreçlerine neden olmaktadır.

Makale kapsamında incelenen temel hususlar ışığında çıkarılacak genel sonuçlar şunlardır:

1. Geçerlilik ve ispat ayrılmalı; yazılı sözleşmede bedel, ödeme, kullanım, teslim, gider ve ekler açıkça kaydedilmelidir. Genel noter zorunluluğu yoktur.

2. Yıllık artışta m.344/1 tavanı ile sözleşmedeki düşük oran; beş yıl sonrası m.344/3 tespiti ve m.345 dönem etkisi ayrı kontrol edilir.

3. Konut/çatılı işyerinde kararlaştırılan güvence üç aylık kirayı aşamaz; para ve kıymetli evrakın m.342’deki bankada saklanma/iade koşulları izlenir.

4. Tahliye taahhüdünde gerçek teslim sonrası yazılı üstlenme ve belirli tarih aranır; her yenilemeyle aynı gün belgenin otomatik geçersiz olduğu söylenemez.

5. Dava şartı arabuluculuk ile ilamsız tahliye istisnası; son tutanak, anlaşma belgesi ve zorunlu icra edilebilirlik şerhi birbirinden ayrılmalıdır.

İmza öncesinde yetki, teslim tutanağı ve ekler incelenmeli; borç ve bildirimlerin alındı kayıtları saklanmalıdır. Noter ispatı güçlendirebilir fakat her bildirimin tek geçerli kanalı değildir. Tahliye ve bedel belirleme sürelerini, sözleşme/teslim/edinme ve tebligat tarihleri üzerinden hesaplamak gerekir.

Bu makale yalnızca bilgilendirme amacı taşımakta olup hukuki danışmanlık niteliğinde değildir. Somut hukuki sorunlarınızda Işıkoğlu Hukuk Bürosu olarak yanınızdayız. Hemen Sorun Makalede yer alan bilgiler, yayın tarihi itibarıyla yürürlükteki mevzuata dayanmakta olup, mevzuat değişiklikleri nedeniyle güncelliğini yitirebilir.

İlgili Makaleler

• Kira Artış Oranı 2026 ve Kiracı Hakları 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu madde 344 kapsamında 2026 yılı kira artış oranı hesaplama usulleri, on iki aylık TÜFE...

• Kira Tespit Davası: Şartları ve Hesaplama 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.344 ve m.345 kapsamında kira tespit davası süreci, şartları ve hesaplama yöntemleri....

• Anahtar teslimi ve kira/depozito hesabı

Kaynaklar ve Referanslar

• 6098 sayılı TBK — kira, güvence, artış ve sona erme hükümleri

• 6325 sayılı Kanun — m.18,18/A,18/B

• 6100 sayılı HMK — görev ve ispat kuralları

• GİB — 328 seri no.lu Tebliğ, kira ödemelerinin belgelenmesi

• GİB — 2026 kira geliri rehberi, tahsilat ve ödeme tevsiki

Hukuki inceleme: 21 Ekim 2026. Mevcut sözleşmenin gerçek niteliği, teslimi ve bildirimleri üzerinden değerlendirme yapılmalıdır; rehber tahliye veya belirli bir bedel garantisi değildir.

Bu makale bilgilendirme amaciyla hazirlanmistir. Hukuki danismanlik yerine gecmez.