Apartman ve Site Yönetimi Kanunu Rehberi
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında apartman ve site yönetimi, kat maliklerinin hak ve borçları, yönetici seçimi, aidat ödeme yükümlülüğü ve ortak yerlerin kullanımı hakkında kapsamlı hukuki rehber. İlgili KMK m.20 ve m.35 hükümleriyle detaylı inceleme.
Mevzuat ve süre kontrolü: 19 Ekim 2026.
Özet
Apartman veya sitede kararın geçerliliği, giderlerin paylaşılması ve aidat bütçesinin onayı ayrı sorunlardır. 2026 değişikliği işletme projesinin kabulünü ve toplu yapı yönetim planındaki çoğunluğu etkiledi; eski süre ve çoğunluklar her işleme taşınmamalıdır.
1. Yönetim planı ve gider paylaşımı
KMK m.28’e göre yönetim planı yönetim tarzını ve kullanım düzenini belirler. Ortak giderlerde m.20’nin kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri için eşitlik; diğer sayılan giderler için arsa payı esası, malikler arasındaki başka anlaşma saklı tutularak uygulanır. Ortak tesisi kullanmadığını söylemek tek başına giderden kaçınma imkânı vermez.
Olağan yönetim planı değişikliğinde m.28’deki beşte dört kuralı ile toplu yapıların m.70 hükmü ayrılmalıdır. Güncel m.70, temsilcilerin temsil ettikleri bütün bağımsız bölüm sayısının üçte ikisini; geçici yönetim hükümlerinde ise bağımsız bölüm maliklerinin üçte ikisini esas alır. Toplu yapı planının bu hükme aykırı şartları uygulanmaz.
2. 2026 işletme projesi usulü
KMK m.37’nin 7 Mayıs 2026 tarihli 7579 sayılı Kanunla değişen düzenlemesine göre işletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanır. Kabul edilmiş proje yoksa yönetici gecikmeksizin geçici proje hazırlar; proje imza karşılığı veya taahhütlü mektupla bildirilir ve en geç üç ay içinde aynen veya değiştirilerek kabulüne yönelik genel kurul kararı alınır. Eski yedi gün itiraz edilmezse kendiliğinden kesinleşme anlatımı güncel hüküm değildir.
Mevcut proje varsa geçici proje için öngörülen bedel, yürürlüğü devam eden proje bedelinin takvim yılı başından geçerli olarak önceki yıla ilişkin yeniden değerleme oranından fazla artırılmaması kaydıyla belirlenip aynı usulde kurula sunulur. Bu, her türlü kalıcı aidat kararına uygulanabilecek tek ve sınırsız bir artış formülü değildir.
3. Yönetici ve belge niteliği
Sekiz veya daha fazla bağımsız bölüm varsa yönetici atanması zorunludur. M.34’te atama hem sayı hem arsa payı çoğunluğuna bağlanır; toplu yapıdaki farklı yönetim birimleri m.71 ile birlikte incelenir. Yönetici yetkisi sınırsız değildir; proje, karar ve hesap belgeleri korunmalıdır.
M.37 uyarınca kesinleşen işletme projeleri veya kurulun işletme gideri kararları İİK m.68/1’deki belgelerdendir. Bu nitelik, belgeyi mahkeme ilamı veya İİK m.38 anlamında ilam niteliğinde belge hâline getirmez. İtirazın kaldırılması ile ilamlı takip aynı usul değildir.
4. Karara karşı başvuru
M.33’te toplantıya katılıp aykırı oy kullanan malik için karar tarihinden bir ay; katılmayan için öğrenmeden bir ay ve her hâlde karardan altı ay içinde iptal davası düzenlenir. Yokluk veya mutlak butlanda süre şartı aranmaz. Kararın niteliği, toplantı ve bildirim kayıtları incelenmelidir.
KMK uyuşmazlıklarında Ek m.1’deki sulh hukuk görevi ve 6325 m.18/B’de dava öncesi arabuluculuk kapsamı ayrıca kontrol edilir. Kurul kararına karşı dava, ödeme emrine itiraz veya icra işlemi şikâyeti yerine geçmez.
İlgili yazılar
Aidat Borcu ve Site Yönetimi Hukuki Sorunları · Kentsel Dönüşümde 2/3 Çoğunluk ile Karar Alma
Güncellik kontrolünde kullanılan resmî kaynaklar
Sık sorulan sorular
Bütçe yedi gün sessiz kalınca kesinleşir mi?
Güncel m.37 geçici projenin en geç üç ay içinde genel kurulda karara bağlanmasını düzenler; eski yedi günlük otomatik kesinleşme hükmü kaldırılmıştır.
Her plan değişikliği beşte dört mü?
Olağan m.28 ile toplu yapılara ilişkin güncel m.70’teki üçte iki düzenlemesi ayrılır.
İşletme projesi mahkeme ilamı mı?
Hayır. M.37’nin verdiği İİK m.68/1 belge niteliği, ilam niteliğiyle aynı değildir.