Kentsel Dönüşümde Karar Çoğunluğu: Arsa Payında Salt Çoğunluk

Mevzuat ve süre kontrolü: 19 Ekim 2026.

Özet

Kentsel dönüşüm kararlarında eski üçte iki oranı yerine, 6306 sayılı Kanunun kapsadığı işlemde hisse oranına göre salt çoğunluk aranır. Karara katılmayan payın satılması da otomatik ve değersiz bir devir değildir; bildirim, değerleme ve satış usulü ayrıca uygulanır.

1. Karar, kişi sayısıyla değil hisseyle hesaplanır

6306 sayılı Kanun m.6 kapsamında belirtilen yeniden değerlendirme kararlarında, paydaşların sahip oldukları hisseler oranında salt çoğunluk esas alınır. Yarıdan fazla pay gerekir; yarı pay tek başına salt çoğunluk değildir. Malik veya daire sayısının çoğunluğu ile arsa payı çoğunluğu aynı hesap değildir.

Eski üçte iki oranı bu güncel işlemlere taşınmamalıdır. Kat Mülkiyeti Kanunundaki olağan karar veya yönetim planı nisapları farklı konular olduğundan, hangi işlem ve kanun kapsamında karar alındığı belirlenmelidir.

2. Karara katılmayan payın satışı ve bildirim

M.6’da, karara katılmayan payların rayiç değeri tespit ettirilerek bu değerden az olmamak üzere anlaşan diğer paydaşlara açık artırmayla satılması düzenlenir. Satış gerçekleşmezse sonraki yol riskli alan/rezerv yapı alanı ile riskli yapı bakımından farklı hükümler içerir. Her aşamada değerin keyfî biçimde yarıya indirileceği sonucu çıkarılamaz.

Alınan karar ve anlaşma teklifi veya teklifin incelenebileceği yer, kanundaki noter ya da muhtarlık ilanı usulüyle bildirilir. M.6’daki on beş günlük teklif süresi ile tebligatın yapılmış sayıldığı gün birlikte belirlenir. Kişinin ilanı fiilen hangi gün gördüğü, kanuni tebliğ günüyle her zaman aynı değildir.

3. Dava süresi ve dava açmanın etkisi

6306 sayılı Kanun m.6/9, bu Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere tebliğden itibaren otuz gün içinde idari yargıda dava açılmasını düzenler. Genel altmış günlük idari dava süresi bu özel hükmün yerine kullanılamaz. Malikler arasındaki her özel hukuk uyuşmazlığı da sırf dönüşümle ilişkili diye aynı davaya dönüşmez.

Dava açılması her idari işlemi kendiliğinden durdurmaz. İYUK m.27’deki yürütmenin durdurulması koşulları ve ilgili özel hükümler incelenir. Sözleşme imzası, karar tutanağı, teklif/tebligat, değerleme ve satış kararı farklı belgelerdir.

4. İmzadan ve itirazdan önce dosya

Güncel tapu ve pay dökümü, karar tutanağı, sözleşmenin tamamı, paylaşım/teslim/teminat hükümleri, noter veya ilan kayıtları ve değerleme evrakı birlikte incelenmelidir. Çoğunluk bulunması her sözleşme şartının veya her satış işleminin hukuka uygun olduğunun tek başına kanıtı değildir.

İlgili yazılar

Şufa Hakkı (Önalım Hakkı) Nedir? Nasıl Kullanılır? · Kentsel Dönüşümde Kiracının Tahliyesi ve Hakları

Güncellik kontrolünde kullanılan resmî kaynaklar

• 2577 sayılı Kanun — güncel metin

• 6306 sayılı Kanun — güncel metin

• 634 sayılı Kanun — güncel metin