Arsa Payı Düzeltim Davası Nedir? (Şerefiye Farkı)
Tapuda arsa paylarının yanlış veya haksız düzenlenmesi. Kentsel dönüşüm öncesi arsa payının düzeltilmesi neden önemlidir?
Mevzuat ve süre kontrolü: 19 Ekim 2026.
Özet
Arsa payı düzeltimi, bir bağımsız bölümün bugünkü satış fiyatından memnun olunmamasıyla aynı sorun değildir. Kuruluşta tahsis edilen payın değerlerle orantısı ve daha sonra meydana gelen değişiklikler ayrılmalıdır. Dönüşüm çoğunluğunun hesabında eski üçte iki anlatımı da kullanılmamalıdır.
1. Kuruluştaki değer ve sonradan değişim
634 sayılı Kanun m.3, bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı pay tahsisini esas alır. Paylar bu orantıyla tahsis edilmemişse kat maliki veya kat irtifakı sahibi mahkemeye başvurabilir.
Madde, bağımsız bölümün değerindeki sonradan çoğalma veya azalmanın tahsis edilmiş arsa payını değiştirmeyeceğini de düzenler; m.44 saklıdır. Sonradan manzara kapanması, tadilat veya piyasa fiyatı değişimi ile ilk tahsisin yanlışlığı birbirinin yerine geçirilmemelidir.
2. Karar, kişi sayısıyla değil hisseyle hesaplanır
6306 sayılı Kanun m.6 kapsamında belirtilen yeniden değerlendirme kararlarında, paydaşların sahip oldukları hisseler oranında salt çoğunluk esas alınır. Yarıdan fazla pay gerekir; yarı pay tek başına salt çoğunluk değildir. Malik veya daire sayısının çoğunluğu ile arsa payı çoğunluğu aynı hesap değildir.
Eski üçte iki oranı bu güncel işlemlere taşınmamalıdır. Kat Mülkiyeti Kanunundaki olağan karar veya yönetim planı nisapları farklı konular olduğundan, hangi işlem ve kanun kapsamında karar alındığı belirlenmelidir.
3. Bina yıkılmadan önce dosya neden önemlidir?
Kuruluş projesi, bağımsız bölümlerin özellikleri, ilk pay tahsisi, tapu ve değerlemeye elverişli belgeler korunmalıdır. Yıkım ve kat mülkiyetinin sona ermesi, talebin türü ve hukuki yarar bakımından ayrıca değerlendirilir. Her dosya için aynı otomatik dava açma veya kesin ret sonucu vaat edilemez.
Dönüşüm kararı ile pay düzeltimi davası aynı işlem değildir. Talep, taraflar, uygulanacak usul ve varsa tedbir ihtiyacı somut dosyaya göre belirlenmelidir. Daha yüksek payın mutlaka daha büyük yeni daire getireceği de sözleşme ve proje görülmeden söylenemez.
İlgili yazılar
Kentsel Dönüşümde 2/3 Çoğunluk ile Karar Alma · Şufa Hakkı (Önalım Hakkı) Nedir? Nasıl Kullanılır?
Güncellik kontrolünde kullanılan resmî kaynaklar
Sık sorulan sorular
Bugünkü satış fiyatına göre payımı artırabilir miyim?
M.3 kuruluşta değerle orantısız tahsisi ve sonradan değer değişimini ayırır. Sırf güncel fiyat değişimi otomatik düzeltme nedeni değildir.
Dönüşümde karar hâlâ üçte iki arsa payıyla mı alınır?
6306 m.6 kapsamındaki güncel işlemde hisseleri oranında salt çoğunluk esas alınır.
Yıkım sonrası bütün davalar kesin olarak imkânsız mı?
Talebin türü, kat mülkiyetinin durumu ve hukuki yarar ayrıca değerlendirilir; tek bir otomatik sonuç anlatımıyla hareket edilmemelidir.
Hangi belgeler saklanmalı?
Kuruluş projesi, tapu/pay dökümü, bağımsız bölümlerin ilk özelliklerini gösteren kayıtlar ve dönüşüm sözleşmesi önemlidir.