Şufa Hakkı (Önalım Hakkı) Nedir? Nasıl Kullanılır?
Hisseli tapuda payın yabancıya satılması. Diğer hissedarların "önce bana satmalıydın" diyerek tapuyu geri alması.
Mevzuat ve süre kontrolü: 19 Ekim 2026.
Özet
Hisseli taşınmazdaki payın üçüncü kişiye satışında yasal önalım gündeme gelebilir. Ancak 2025 sonunda hem üst süre hem de mahkemeye yatırılacak bedelin ölçüsü değişmiştir. Satış tarihi, noter bildirimi ve dava içindeki kesin süre ayrı kontrol edilmelidir.
1. Hangi satışta hak doğar?
TMK m.732, paylı mülkiyette paydaşın taşınmaz payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde diğer paydaşlara önalım hakkı tanır. Her miras paylaşımı, bağış veya başka tasarruf aynı satış hükmüne otomatik girmez. İşlemin hukuki niteliği belirlenmelidir.
M.733’ün güncel metni 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışlar ve cebrî artırmayla satışlarda önalımı dışarıda bırakır. Eski satışın geçiş hükmü ayrıca gözetilir.
2. Önalım süreleri ve geçiş kuralı
TMK m.733’te güncel süre, noter bildiriminin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden bir yıldır. Satışın yalnız duyulması noter bildiriminin yerine otomatik olarak geçmez. Satış ve bildirim belgelerinin tarihleri ayrı belirlenmelidir.
25 Aralık 2025’ten önce yapılmış satışlarda m.733 değişiklikleri geçici m.1/1 gereği uygulanmaz; eski hükümler devam eder. Bu nedenle eski iki yıllık üst sınır her satış için kaldırılmış gibi de her yeni satış için sürüyormuş gibi de anlatılamaz. Satış tarihi belirlenmeden tek bir son gün verilemez.
3. Bedel, tapudaki satış rakamından ibaret değildir
Güncel TMK m.734/2 uyarınca dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir. Önalım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini, nemalandırılmak üzere gösterilen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırmalıdır. Süresinde yerine getirilmezse adına tescile karar verilemez.
Geçici m.1/2 bu bedel değişikliğini daha önce açılmış davalara da uygular. Dolayısıyla eski davada mutlaka yalnız tapudaki satış bedeli yatırılacağı veya her bedel muvazaası iddiasının kanıtlanan eski satış rakamı üzerinden sonuç doğuracağı söylenemez. Bedel tespiti, kesin süre ve ödeme belgesi birlikte takip edilmelidir.
4. Dava ve feragat ayrımı
M.734 uyarınca yasal önalım alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. Satıcıya yapılan sözlü bildirim veya tapuya gidilmesi tek başına bu davanın yerine geçmez. Dava ve tedbirin somut koşulları ayrıca incelenir.
M.733, haktan genel feragat için resmî şekil ve tapu kütüğüne şerh; belirli satışta kullanmaktan vazgeçme için yazılı şekil öngörür. Genel feragat ile tek satışa ilişkin vazgeçme birbirine karıştırılmamalıdır.
5. Belge dosyası
Güncel ve önceki tapu kayıtları, satışın resmî senedi, noter bildirimi ve tebliğ kaydı, pay oranları, dava ve bedel tespiti kararları ile ödeme makbuzları saklanmalıdır. Satış tarihinden önce veya sonra farklı hukuki işlem yapılmışsa yalnız ilan veya sözlü bilgiyle hareket edilmemelidir.
İlgili yazılar
Şufa (Önalım) Hakkını Engellemek İçin Yapılan Hileler · Elbirliği Mülkiyetinin Paylı Mülkiyete Çevrilmesi
Güncellik kontrolünde kullanılan resmî kaynaklar
Sık sorulan sorular
Önalım üst süresi her durumda iki yıl mı?
Hayır. Güncel üst sınır bir yıldır; 25 Aralık 2025 öncesi satışlarda geçiş hükmü eski düzenlemeyi korur.
Satışı komşudan duymak üç ayı başlatır mı?
M.733 noter bildirimi öngörür; duyum noter bildiriminin yerine otomatik geçmez.
Mahkemeye mutlaka tapudaki satış bedeli mi yatırılır?
Güncel m.734/2 hâkimin belirlediği rayiç bedel ve alıcıya düşen tapu giderlerini esas alır; kesin süreye uyulmalıdır.
Eski açılmış davada yeni bedel kuralı uygulanır mı?
Geçici m.1/2, m.734 değişikliğini önce açılmış davalara da uygular.