Elbirliği Mülkiyetinin Paylı Mülkiyete Çevrilmesi
Miras kalan tapuda tüm kardeşlerin imza zorunluluğunu kaldırma. Hisselerin ayrılması ve satılabilir hale gelmesi.
Mevzuat ve süre kontrolü: 19 Ekim 2026.
Özet
Miras kalan malın elbirliği mülkiyetinden paylı mülkiyete dönüşmesi, malın satılması veya fiilen bölünmesiyle aynı işlem değildir. Dönüşüm koşulları ve sonraki bir pay satışında doğabilecek önalım ayrı değerlendirilmelidir.
1. TMK m.644’te dönüşüm yolu
Bir mirasçı tereke mallarının tamamı veya bir kısmı için elbirliğinin paylı mülkiyete dönüştürülmesini isteyebilir. TMK m.644 uyarınca sulh hâkimi diğer mirasçıları, belirleyeceği süre içinde varsa itirazlarını bildirmeye çağırır.
Elbirliğinin devamını haklı kılacak itiraz ileri sürülmez veya bir mirasçı belirlenen süre içinde paylaşma davası açmazsa, istem konusu mal üzerindeki mülkiyetin paylıya dönüşmesine karar verilir. Hâkimin verdiği süre, bütün dosyalar için kanunda sabit bir gün sayısı gibi anlatılmamalıdır.
2. Dönüşüm, paylaşma ve satış ayrımı
Paylıya dönüşüm taşınmazın herkese belirli bir fiziksel bölümünün verildiği anlamına gelmez. Mirasçılık belgesi, miras payları, tapu kaydı ve mahkeme kararının kapsamı birlikte değerlendirilir. İşlem için herkesin her durumda aynı belgeyle tek başına tapu devri yapabileceği sonucu çıkarılamaz.
Malın satılarak ortaklığın giderilmesi veya aynen paylaşılması farklı hukuki sonuçlar doğurur. Amaç ve talep belirlenmeden bütün işlemlere tek bir dava, masraf ve süre tablosu uygulanamaz.
3. Önalım süreleri ve geçiş kuralı
TMK m.733’te güncel süre, noter bildiriminin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden bir yıldır. Satışın yalnız duyulması noter bildiriminin yerine otomatik olarak geçmez. Satış ve bildirim belgelerinin tarihleri ayrı belirlenmelidir.
25 Aralık 2025’ten önce yapılmış satışlarda m.733 değişiklikleri geçici m.1/1 gereği uygulanmaz; eski hükümler devam eder. Bu nedenle eski iki yıllık üst sınır her satış için kaldırılmış gibi de her yeni satış için sürüyormuş gibi de anlatılamaz. Satış tarihi belirlenmeden tek bir son gün verilemez.
4. Bedel, tapudaki satış rakamından ibaret değildir
Güncel TMK m.734/2 uyarınca dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir. Önalım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini, nemalandırılmak üzere gösterilen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırmalıdır. Süresinde yerine getirilmezse adına tescile karar verilemez.
Geçici m.1/2 bu bedel değişikliğini daha önce açılmış davalara da uygular. Dolayısıyla eski davada mutlaka yalnız tapudaki satış bedeli yatırılacağı veya her bedel muvazaası iddiasının kanıtlanan eski satış rakamı üzerinden sonuç doğuracağı söylenemez. Bedel tespiti, kesin süre ve ödeme belgesi birlikte takip edilmelidir.
5. Pay satışında önalımın ön koşulu
Paylı mülkiyete geçildikten sonraki üçüncü kişiye satışta TMK m.732 koşulları incelenir. Dönüşüm kararının kendisi bir satış değildir. İlerideki satış için noter bildirimi ve önalım bedeli gibi yükümlülükler dönüşüm işleminin koşullarıyla karıştırılmamalıdır.
İlgili yazılar
Şufa Hakkı (Önalım Hakkı) Nedir? Nasıl Kullanılır? · Şufa (Önalım) Hakkını Engellemek İçin Yapılan Hileler
Güncellik kontrolünde kullanılan resmî kaynaklar
Sık sorulan sorular
Paylıya dönüşünce herkese ayrı daire veya arsa parçası mı verilir?
Hayır. Dönüşüm tek başına fiziksel paylaşma anlamına gelmez; karar ve tapu kaydı incelenir.
Diğer mirasçılara sabit bir itiraz süresi mi vardır?
TMK m.644’te sulh hâkiminin belirlediği süreye çağrı düzenlenir. Somut tebligat ve karar esas alınmalıdır.
Dönüşüm önalım hakkını hemen doğurur mu?
Dönüşüm bir satış değildir. Sonraki üçüncü kişiye pay satışında m.732 ve devamı ayrıca değerlendirilir.
Satışı öğrenmekle üç ay ve her durumda iki yıl mı uygulanır?
Noter bildirimi ve satış tarihi ayrıdır. Güncel üst sınır bir yıl; 25 Aralık 2025 öncesi satışlarda geçiş hükmüyle eski düzenleme söz konusu olabilir.