Şufa (Önalım) Hakkını Engellemek İçin Yapılan Hileler
Hisseli tapu satışında bedelin yüksek gösterilmesi veya bağış gibi gösterilmesi. Muvazaa iddiası ve ispatı.
Mevzuat ve süre kontrolü: 19 Ekim 2026.
Özet
Önalımı engellemek amacıyla bedelin yüksek yazıldığı veya işlemin bağış gibi gösterildiği iddiasında, tapudaki rakamdan önce gerçek işlemin niteliği ve satış tarihi incelenir. 2025 sonundaki rayiç bedel değişikliği, eski “gerçek satış bedelini ispatla ve o tutarı yatır” anlatımının her dosyaya taşınmasını engeller.
1. İşlem türü ve iddia ayrı belirlenmeli
TMK m.732’deki yasal önalım paylı mülkiyette üçüncü kişiye satışla ilgilidir. Tapuda başka tür işlem görünmesi, ileri sürülen muvazaanın kendiliğinden kanıtlandığı veya önalımın mutlaka doğduğu anlamına gelmez. Resmî senet, banka hareketleri, taraf ilişkileri ve işlemin gerçek niteliği birlikte değerlendirilmelidir.
Aynı şekilde tapuda yüksek bedel bulunması tek başına hile veya suçun kesin delili değildir. İspat yükü, delillerin hukuka uygunluğu ve davada ileri sürülen sebep ayrı değerlendirilir.
2. Önalım süreleri ve geçiş kuralı
TMK m.733’te güncel süre, noter bildiriminin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden bir yıldır. Satışın yalnız duyulması noter bildiriminin yerine otomatik olarak geçmez. Satış ve bildirim belgelerinin tarihleri ayrı belirlenmelidir.
25 Aralık 2025’ten önce yapılmış satışlarda m.733 değişiklikleri geçici m.1/1 gereği uygulanmaz; eski hükümler devam eder. Bu nedenle eski iki yıllık üst sınır her satış için kaldırılmış gibi de her yeni satış için sürüyormuş gibi de anlatılamaz. Satış tarihi belirlenmeden tek bir son gün verilemez.
3. Bedel, tapudaki satış rakamından ibaret değildir
Güncel TMK m.734/2 uyarınca dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir. Önalım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini, nemalandırılmak üzere gösterilen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırmalıdır. Süresinde yerine getirilmezse adına tescile karar verilemez.
Geçici m.1/2 bu bedel değişikliğini daha önce açılmış davalara da uygular. Dolayısıyla eski davada mutlaka yalnız tapudaki satış bedeli yatırılacağı veya her bedel muvazaası iddiasının kanıtlanan eski satış rakamı üzerinden sonuç doğuracağı söylenemez. Bedel tespiti, kesin süre ve ödeme belgesi birlikte takip edilmelidir.
4. Davada hangi kayıtlar önem taşır?
Satışın resmî senedi, önceki ve güncel tapu kayıtları, para transferleri, noter bildirimi, değerlemeler ve tarafların iddialarını destekleyen kayıtlar toplanmalıdır. Rayiç bedel incelemesiyle işlemin gerçek türüne ilişkin uyuşmazlık aynı soru değildir.
Genel feragat ile belirli satışta vazgeçmenin m.733’teki şekil koşulları farklıdır. Sözlü bir anlaşmaya güvenilmesi veya noter bildiriminin dikkate alınmaması, satış ve dava sürelerinin korunacağına garanti sağlamaz.
İlgili yazılar
Şufa Hakkı (Önalım Hakkı) Nedir? Nasıl Kullanılır? · Elbirliği Mülkiyetinin Paylı Mülkiyete Çevrilmesi
Güncellik kontrolünde kullanılan resmî kaynaklar
Sık sorulan sorular
Satış bedeli yüksekse önalım kesin engellenir mi?
Güncel m.734/2’de hâkimin rayiç bedeli belirlemesi düzenlenir. İşlemin niteliği ve iddiaların ispatı ayrıca incelenir.
Eski iki yıllık süre her dosyada geçerli mi?
Hayır. Satış tarihine göre güncel bir yıllık üst sınır veya geçici m.1/1’de korunan eski hükümler değerlendirilir.
Gerçek bedeli ispat etmek her dosyada yatırılacak parayı belirler mi?
Güncel rayiç bedel kuralı ve önceki davalara uygulanması nedeniyle bu otomatik sonuç çıkarılamaz.
Duyumla öğrenmede ne yapmalıyım?
Satış ve noter tebliğ belgeleri temin edilmeli, hukuki sebep ve süreler dosyaya göre hesaplanmalıdır.