İmar Barışı Kapsamındaki Binanın Kentsel Dönüşümü

Mevzuat ve süre kontrolü: 19 Ekim 2026.

Özet

Yapı Kayıt Belgesi, binanın depreme dayanıklı olduğuna dair güvence veya yeniden yapımda aynı kaçak alanı koruyan bir hak değildir. Riskli yapı süreci ve tapudaki arsa payları ayrı incelenmelidir.

1. Yapı Kayıt Belgesi ne sağlar?

3194 sayılı Kanun geçici m.16, belgenin yapının kullanım amacına yönelik olduğunu düzenler. Belge, yapının depreme dayanıklı olduğuna dair teknik tespit veya güvence değildir. Belge, 6306 kapsamındaki riskli yapı tespitine veya dönüşüm sürecine karşı mutlak koruma sağlamaz.

Yeniden yapımda yürürlükteki imar mevzuatı uygulanır. Önceki yapının belgelendirilmiş kullanımı, aynı kat ve alanın yeni projede koşulsuz onaylanacağı anlamına gelmez.

2. Tapu, kaçak bölüm ve arsa payı

Belge, tapu mülkiyetini ve arsa paylarını kendiliğinden yeniden dağıtmaz. Geçici m.16’daki kat mülkiyetine geçişin koşulları ile fiili kullanımın tapudaki karşılığı ayrı incelenir. Birkaç kişinin kullandığı ilave kat otomatik olarak yeni bağımsız bölüm hakkı doğurmaz.

Kat mülkiyeti kurulmuş yapıda arsa payının başlangıçtaki değerle orantısı KMK m.3 kapsamında değerlendirilir. Dönüşümde alan paylaşımı, tapudaki pay ve yüklenici sözleşmesindeki tahsis aynı kavram değildir.

3. Dönüşüm kararı ve bildirim

6306 m.6 kapsamındaki yeniden değerlendirme işlemlerinde maliklerin payları oranında salt çoğunluğu esastır; eski üçte iki çoğunluk genel güncel eşik değildir. Kişi sayısı ile arsa payı çoğunluğu karıştırılmamalıdır.

Karara katılmayan paylara ilişkin teklif, bildirim, değerleme ve satışın kanuni usulleri ayrıca yerine getirilir. Salt çoğunluk kararı tek başına diğer payın serbestçe ve istenen bedelle alınmasını sağlamaz.

4. Risk tespiti, tahliye ve başvuru

Riskli yapı tespitine itirazda m.3’te malik veya kanuni temsilci için 15 günlük özel süre bulunur. M.5’te maliklere yıktırma için verilecek süre 90 günü aşmamak üzere düzenlenir; her dosyada sabit “60+30 gün” veya herkese otomatik 90 gün varsayılmamalıdır.

6306 m.6/9 kapsamındaki idari işlemlere dava süresi tebliğden itibaren 30 gündür; işlem ve görev ayrımı yapılmalıdır. Tapu uyuşmazlığıyla risk tespitine dava aynı yargı yolu değildir. Belge, risk raporu, tebligat, tapu, proje ve sözleşme birlikte korunmalıdır.

İlgili yazılar

Kentsel Dönüşümde 2/3 Çoğunluk ile Karar Alma · Kentsel Dönüşümde Kiracının Tahliyesi ve Hakları

Güncellik kontrolünde kullanılan resmî kaynaklar

• 3194 sayılı Kanun — güncel metin

• 6306 sayılı Kanun — güncel metin

• 634 sayılı Kanun — güncel metin