Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Rehberi

Özet

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu kapsamında kat karşılığı inşaat sözleşmesi haklar riskler, şekil şartları, müteahhidin temerrüdü, sözleşmenin feshi, tapuya şerh, ayıplı işlerde arsa sahibinin hakları, görevli mahkeme ve Yargıtay emsal kararları — kapsamlı hukuki rehber.

Hukuki inceleme: 20 Ekim 2026. Tapuya dayalı üçüncü kişi kazanımı, sözleşmesel temlik ve farklı alacak süreleri ayrı değerlendirilmiştir.

İçindekiler

• I. Giriş

• II. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Hukuki Niteliği

• III. Geçerlilik ve Şekil Şartları

• IV. Arsa Sahibinin Temel Borçları ve Yükümlülükleri

• V. Yüklenicinin (Müteahhit) Temel Borçları ve Sorumlulukları

• VI. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Haklar Riskler Analizi

• VII. Sözleşmenin Tapu Kütüğüne Şerhi ve Etkileri

• VIII. Tarafların Temerrüdü (Gecikmesi) ve Seçimlik Haklar

• IX. Sözleşmenin Sona Ermesi: İleriye ve Geriye Etkili Fesih

• X. Eksik ve Ayıplı İşlerden Kaynaklanan Sorumluluk

• XI. Üçüncü Kişilerin (Tüketicilerin) Hukuki Durumu

• XII. Yüklenicinin İşi Yarım Bırakması ve Nama İfa

• XIII. Sözleşmede Cezai Şart ve Tazminat Uygulamaları

• XIV. Görevli Mahkeme, Yetki ve Zamanaşımı Süreleri

• XV. Sonuç ve Değerlendirme

• Sıkça Sorulan Sorular

I. Giriş

Türkiye'de kentleşme oranının hızla artması, kentsel dönüşüm projelerinin yaygınlaşması ve konut ihtiyacının sürekli bir ivme kazanması, gayrimenkul hukuku alanında kendine has sözleşme tiplerinin gelişimine zemin hazırlamıştır. Bu sözleşme tiplerinin başında, uygulamada sıklıkla "kat karşılığı inşaat sözleşmesi" veya hukuki doktrindeki adıyla "arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi" gelmektedir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin maliki olduğu arsanın belirli paylarının mülkiyetini yükleniciye (müteahhide) devretmeyi taahhüt ettiği, buna karşılık yüklenicinin de söz konusu arsa üzerinde bağımsız bölümler (konut, işyeri vb.) inşa ederek bu bölümlerin bir kısmını arsa sahibine teslim etme borcu altına girdiği, tam iki tarafa borç yükleyen karma nitelikli bir sözleşmedir.

Hukuki ve ekonomik boyutları son derece geniş olan bu işlem, sadece tarafları değil, inşa edilecek binadan bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişileri ve alt yüklenicileri de yakından ilgilendirmektedir. Bu nedenle, olası uyuşmazlıkların önüne geçilebilmesi ve tarafların menfaat dengesinin korunabilmesi için kat karşılığı inşaat sözleşmesi haklar riskler perspektifinden titizlikle ele alınmalı, sözleşme hükümleri kanun koyucunun emredici normlarına ve Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarına uygun bir mimariyle kaleme alınmalıdır.

Bu kapsamlı rehberde, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin hukuki yapısı, geçerlilik şartları, tarafların borçları, temerrüt halleri, ayıplı ifa durumunda başvurulacak hukuki yollar ve sözleşmenin sona erme biçimleri 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) ve 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (TMK) hükümleri çerçevesinde derinlemesine incelenmektedir.

Yasal Çerçeve Özeti: Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, TBK kapsamında isimsiz (karma) bir sözleşme olup; bünyesinde gayrimenkul satış vaadi (TMK m. 706, TBK m. 237) ve eser sözleşmesi (TBK m. 470) unsurlarını barındırır. Uyuşmazlıkların çözümünde her iki sözleşme tipinin kuralları, olayın niteliğine göre kıyasen veya doğrudan uygulanmaktadır.

II. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Hukuki Niteliği

Türk hukuk sisteminde, kanunda özel olarak ismi ve sınırları belirlenen sözleşmelere "isimli (tipik) sözleşmeler", kanunda özel bir düzenlemesi bulunmayan ancak tarafların irade özerkliği ilkesi kapsamında oluşturdukları sözleşmelere ise "isimsiz (atipik) sözleşmeler" denilmektedir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, 6098 sayılı borçlar hukuku mevzuatında müstakil bir bölüm altında düzenlenmemiştir. Dolayısıyla bu sözleşme, isimsiz bir sözleşme türüdür. Ancak tamamen bağımsız unsurlardan oluşmamakta, kanunda yer alan iki farklı sözleşme tipinin unsurlarını bünyesinde eritmektedir.

A. Çift Tipli Karma Sözleşme Özelliği

Hukuki niteliği itibarıyla arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, "çift tipli karma sözleşme" kategorisinde yer almaktadır. Bu durum, sözleşmenin iki farklı hukuki ilişkinin ana edimlerini tek bir potada eritmesinden kaynaklanır: Bu konuda ayrıntılı bilgi için Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakı Rehberi başlıklı makalemizi inceleyebilirsiniz.

• Eser Sözleşmesi Unsuru: Yüklenicinin bir yapı (inşaat) meydana getirme borcu, TBK m. 470 ve devamında düzenlenen eser sözleşmesi hükümlerine tabidir. Yüklenici, arsa üzerinde fen ve sanat kurallarına, imar mevzuatına ve sözleşme şartlarına uygun bir bina inşa etmeyi taahhüt eder.

• Gayrimenkul Satış Vaadi Unsuru: Arsa sahibinin, inşa edilecek yapı karşılığında arsasının belirli paylarını yükleniciye devretme borcu ise taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin unsurlarını oluşturur.

Bu karma nitelik, uyuşmazlık anında hangi hükümlerin uygulanacağı sorusunu gündeme getirir. Yargıtay uygulamasına göre; yapının inşa edilmesi, kalitesi, teslim süresi ve ayıplara ilişkin sorunlarda kural olarak eser sözleşmesi hükümleri; mülkiyetin devri, arsa paylarının devir zamanı ve tapu işlemlerine ilişkin sorunlarda ise taşınmaz satış vaadi hükümleri uygulama alanı bulmaktadır. Bu konuda ayrıntılı bilgi için Kira Sözleşmesi Nasıl Hazırlanır: 2026 Rehberi başlıklı makalemizi inceleyebilirsiniz.

III. Geçerlilik ve Şekil Şartları

Hukukumuzda sözleşmeler kural olarak şekil serbestisi ilkesine tabidir. Ancak kanun koyucu, kamu düzenini, tarafların ispat kolaylığını ve özellikle taşınmaz mülkiyetinin güvenliğini sağlamak amacıyla bazı sözleşmelerin geçerliliğini sıkı şekil şartlarına bağlamıştır.

A. Resmi Şekil Zorunluluğu

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa payının (taşınmaz mülkiyetinin) devri taahhüdünü içerdiğinden dolayı geçerli olabilmesi için resmi şekilde yapılması zorunludur.

Taşınmaz devri taahhüdünde TBK m.237, TMK m.706 ve Noterlik Kanunu m.60/89 resmî şekil bakımından birlikte değerlendirilir. Noterde düzenleme, olağan sözleşme yoludur; yalnız imza onayıyla aynı değildir. Kural olarak şekle aykırılık geçersizlik sonucunu doğurur; tapuda gerçekleşmiş devir, ifa ve dürüstlük kuralıyla ilgili özel durumlar ayrıca incelenir. “Hiçbir koşulda hiçbir sonuç doğmaz” demek iade ve ifanın etkilerini gözden kaçırır.

B. Şekil Eksikliğinin İstisnaları (Hakkın Kötüye Kullanılması)

Şekle aykırılık iddiasının dürüstlük kuralına aykırı kullanıldığı istisnai durumlar, tarafların ifası, tapu devri, yapının durumu ve karşı tarafın davranışıyla birlikte değerlendirilir. Sadece inşaatın yüzde doksanına ulaşılması veya arsa sahibinin ses çıkarmaması her dosyada sözleşmeyi kendiliğinden geçerli kılmaz. Şekle uygun kurmak ile sonradan itirazın dinlenmemesi aynı kurum değildir.

Dikkat: Şekil eksikliğinin hakkın kötüye kullanılması yasağı ile aşılabileceği durumlar oldukça istisnai ve ispatı zor hallerdir. İleride hak kaybı yaşamamak adına sözleşmenin mutlaka noterde düzenleme şeklinde yapılması esastır.

IV. Arsa Sahibinin Temel Borçları ve Yükümlülükleri

Tam iki tarafa borç yükleyen bu sözleşmede, arsa sahibinin de hukuki yükümlülükleri bulunmaktadır. İşin mahiyeti gereği arsa sahibinin edimleri, inşaatın başlayabilmesi ve tamamlanabilmesi için birer ön koşul niteliği taşımaktadır.

A. Arsayı İnşaata Elverişli Şekilde Teslim Etme Borcu

Arsayı elverişli teslim ve mevcut engellerin giderilmesi, sözleşmede üstlenilen yükümlülükler ve ilgili mevzuata göre belirlenir. Her eski binayı yıkma veya her idari işlemi yapma görevi otomatik arsa sahibine ait değildir. Gecikmenin kaynağı, engelin kaldırılmasını kimin üstlendiği ve süre hükümleri incelenmeden “teslim süresi hiç başlamaz” sonucu çıkarılmaz.

B. Arsa Paylarını Devretme Borcu

Yüklenicinin eseri meydana getirmesi karşılığında alacağı ivaz (bedel), arsa paylarıdır. Arsa sahibi, sözleşmede kararlaştırılan oran ve zamanlamaya uygun olarak ilgili payları yükleniciye devretmek zorundadır. Uygulamada devir işlemi genellikle iki farklı modelle yapılmaktadır:

1. Peşin devir ve teminat: Paylar baştan devredilecekse teminatın hangi taşınmaz/hak üzerinde, hangi borç için, hangi derece ve tutarla kurulacağı açık olmalıdır. İpotek kurulduğu varsayımı tek başına tüm riski kapatmaz. Teminatın çözülmesi için hakediş ve gerçekleşen edim doğrulanmalıdır.

2. Kademeli devir: Fiziki/hukuki ilerlemeye bağlı aşamalar sözleşmeyle belirlenebilir; yüzde yirmi/elli gibi oranlar kanuni zorunlu standart değildir. Paylaşım, ruhsat, hakediş denetimi ve üçüncü kişi işlemleriyle birlikte planlanmalıdır. Bu yöntem de tek başına zarar doğmayacağı garantisi değildir.

V. Yüklenicinin (Müteahhit) Temel Borçları ve Sorumlulukları

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde asıl edim yükümlüsü, bir başka deyişle işi ifa edecek taraf yüklenicidir. Yüklenicinin borçları, projenin başından sonuna kadar uzanan geniş bir yelpazeyi kapsar.

A. Eseri (İnşaatı) Meydana Getirme ve Teslim Borcu

Yüklenici proje, teknik şartname, imar ve fen/sanat kurallarına uygun eser meydana getirmelidir. Fiili anahtar teslimi, sözleşmesel teslim koşulları, iskân ve tapu devri ayrı incelenir. Bir sözleşmede açık hüküm bulunmaması, emredici yapı kullanma kurallarını ortadan kaldırmaz; her hukuki eksiklik de aynı taleplerde aynı süre başlangıcını doğurmaz.

B. Sadakat ve Özen Borcu

TBK m. 471 uyarınca yüklenici, üstlendiği işi işsahibinin haklı menfaatlerini gözeterek sadakat ve özenle ifa etmek zorundadır. Kullanılacak malzemenin kalitesi, iş güvenliği tedbirlerinin alınması, alt yüklenicilerin (taşeronların) seçimi ve denetimi yüklenicinin özen borcu kapsamındadır. Yüklenici kural olarak işi bizzat yapmak veya kendi yönetimi altında yaptırmakla yükümlüdür (TBK m. 471/3).

C. İdari İşlemlerin Yürütülmesi ve Giderlerin Ödenmesi

Proje/ruhsat, vergi, harç ve sosyal güvenlik yükümlülükleri sözleşmede somutlaştırılmalıdır. Taraflar arasındaki gider paylaşımı, kamu idaresine karşı kanundan doğan borçluluk ve sorumluluğu kendiliğinden değiştirmez. “Bütün vergi ve SGK yükümlülüğü her durumda yalnız yükleniciye aittir” kabulüyle hareket edilmemelidir.

VI. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Haklar Riskler Analizi

Böylesi büyük çaplı projelerde kat karşılığı inşaat sözleşmesi haklar riskler dengesinin önceden görülmesi ve sözleşmenin buna göre tasarlanması şarttır.

Bu tablodan da anlaşılacağı üzere, tarafların maruz kaldığı riskleri minimize etmek için sözleşmeye eklenecek teminat mekanizmaları (banka teminat mektubu, ipotek, aşamalı tapu devri vb.) ve cezai şart hükümleri hayati önem taşır. Sözleşme müzakereleri aşamasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi haklar riskler perspektifi hukuki bir süzgeçten geçirilmeden atılacak imzalar, telafisi imkansız maddi zararlara yol açabilmektedir.

VII. Sözleşmenin Tapu Kütüğüne Şerhi ve Etkileri

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, kural olarak taraflar arasında nispi (şahsi) bir hak doğurur. Yani bu sözleşmeden doğan haklar, sadece sözleşmenin karşı tarafına karşı ileri sürülebilir. Ancak bu hakkın, taşınmazı sonradan iktisap edecek üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilmesi ve daha güçlü bir güvenceye kavuşması için tapu kütüğüne şerh edilmesi mümkündür.

Beş yıllık şerh/terkin düzenlemesinin dayanağı TMK m.1009 değil, Tapu Kanunu m.26’dır. Kanun satış veya irtifak hakkının tesis/tescil edilmemesi hâlinde re’sen terkini düzenler; TKGM’nin 2009/6 sayılı güncel yayımlı uygulama metninde malikin istemi ve terkin harcıyla işlem de açıklanır. Sicildeki şerh tarihi, gerçekleşen devir/irtifak ve terkin koşulları kontrol edilmelidir. Şerhin kalkması, sözleşmenin ve bütün alacakların kendiliğinden sona ermesi değildir; şerh de tapu devrini mutlak olarak yasaklayan bir tedbir sayılmaz.

VIII. Tarafların Temerrüdü (Gecikmesi) ve Seçimlik Haklar

Sözleşme yükümlülüklerinin zamanında yerine getirilmemesi (temerrüt), inşaat hukuku uyuşmazlıklarının en yaygın sebebidir.

A. Yüklenicinin Temerrüdü (İnşaatın Gecikmesi)

Teslim borcunun muacceliyeti, temerrüt ve kusur ile TBK m.117/123–125 koşulları ayrı incelenir. Aynen ifa/gecikme istemi ile ifadan vazgeçme/dönme aynı koşullara bağlanmamalıdır. Gereken hâlde uygun ek süre verilir; m.124’ün süre gerektirmeyen istisnaları vardır. İfadan vazgeçme seçiminin bildirim zamanı da önemlidir. Sözleşmenin sona ermesi veya tapu iadesi tartışmalıysa uyuşmazlık yargısal olarak çözümlenmelidir:

1. Aynen ifa ve gecikme zararı: Tamamlama talebiyle koşulları varsa gecikme zararı istenebilir. Sözleşmedeki her “kira bedeli” ifadesi mutlaka ceza koşulu değildir. Gecikme tazminatı ile ifaya eklenen cezanın talep ve çekince koşulları ayrı belirlenmelidir.

2. İfadan Vazgeçip Müspet Zararın Tazmini: Arsa sahibi aynen ifadan vazgeçtiğini bildirir. Sözleşme yürürlükte kalır ancak ifa yükümlülüğünün yerini tazminat alır. Müspet zarar, sözleşme zamanında ifa edilseydi arsa sahibinin malvarlığı hangi durumda olacak idiyse, o durum ile mevcut durum arasındaki farktır.

3. Dönme ve güven zararı: Koşullarıyla ifa yükümlülüklerinden kurtulma ve daha önceki edimlerin iadesi gündeme gelir. Borçlu temerrütte kusursuzluğunu ispatlayamazsa sözleşmenin hükümsüz kalmasından doğan zarar da istenebilir. Hangi giderin/kaçırılan fırsatın zarar olduğu ayrıca ispatlanır; bütün harcamalar otomatik karşılanmaz.

B. Erken Temerrüt (TBK m. 473)

TBK m.473/1, işe zamanında başlanmaması, sözleşmeye aykırı gecikme veya iş sahibine yüklenemeyen gecikmeyle zamanında bitirmenin açıkça mümkün görünmemesi koşullarını düzenler. Bu hâlde teslim günü beklenmeden dönme gündeme gelebilir. M.473/2 ise yapım sırasında kusurla ayıplı/aykırı işte uygun süre ve üçüncü kişiye tamamlattırma uyarısını ayrıca içerir. Her yavaşlama, arsa sahibinin kendi engeli dahil, aynı fesih sonucunu doğurmaz.

IX. Sözleşmenin Sona Ermesi: İleriye ve Geriye Etkili Fesih

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshinde en önemli tartışma konusu, feshin sonuçlarının geriye etkili (dönme - ex tunc) mi yoksa ileriye etkili (fesih - ex nunc) mi olacağıdır. Zira feshin türü, inşa edilen binanın akıbetini ve üçüncü kişilerin durumunu doğrudan belirler.

A. Geriye Etkili Fesih (Dönme)

Geriye etkili sona ermede edimlerin iadesi ve sözleşmenin tasfiyesi incelenir. Fiziki tamamlanma yüzdesi tek başına bütün dosyalar için otomatik dönme sınırı değildir. Yüklenicinin yaptığı işin karşılığı ve mevcut yapının hukuki durumu ayrıca hesaplanır; yalnız malzemenin piyasa değeri her dosyada tek ölçüt değildir. Yıkımın imar/mülkiyet ve orantılılık koşulları ile üçüncü kişilerin kazanılmış ayni hakları ayrı değerlendirilmelidir.

B. İleriye Etkili Fesih (Yargıtay 1984 YİBK)

25 Ocak 1984 tarihli 1983/3 E., 1984/1 K. İçtihadı Birleştirme Kararında olayın niteliği ve dürüstlük kuralının haklı gösterdiği durumda ileriye etkili sonuç kabul edilir. Bu, “yüzde doksan tamamlandıysa mutlaka ileriye etkili; altında mutlaka geriye etkili” biçiminde kanuni otomatik eşik değildir. Geçerli hukuki/fiziki durum, işin kapsamı ve tasfiye talepleri birlikte değerlendirilir; yüklenicinin hakedişi ile zararlar somut hesaplanır.

X. Eksik ve Ayıplı İşlerden Kaynaklanan Sorumluluk

Ayıplı ifa ile eksik iş birbirinden ayrılmalıdır. Vaat edilen bir imalatın hiç yapılmaması eksik iş; yapılan işin kararlaştırılan/objektif niteliği taşımaması ayıp olabilir. İhbar, haklar ve zamanaşımı her ikisine aynı biçimde uygulanmaz.

A. Açık ve Gizli Ayıplar ile İhbar Süreleri

• Açık ayıp: Olağan gözden geçirmede anlaşılabilen nitelik kusurlarıdır. TBK m.474 uyarınca işlerin olağan akışına göre imkân bulununca inceleme ve uygun sürede bildirim yapılır. Örneğin yanlış boya rengi ayıp olabilir; döşemenin hiç yapılmaması ise eksik iş olarak ayrıca değerlendirilmelidir.

• Gizli ayıp: Olağan incelemeyle anlaşılmayıp sonra ortaya çıkan kusur, öğrenilince gecikmeksizin bildirilmelidir (m.477). Hangi kusurun ne zaman anlaşılabileceği somutlaştırılır. Yüklenicinin kasten gizlediği veya usulüne uygun gözden geçirmeyle fark edilemeyecek ayıplar bakımından kabulün sonuçları ayrıdır; her durumda hakların kaybolduğu söylenemez.

B. Arsa Sahibinin Ayıptan Doğan Hakları

Yüklenicinin ayıptan sorumlu olduğu ve ilgili bildirim/kabul koşullarının bulunduğu hâllerde m.475’in seçimlik hakları incelenir. İş sahibine yüklenen sebepler (m.476), kabul ve gizleme (m.477) ile genel hükümlere göre zarar istemi ayrıca değerlendirilir:

1. Sözleşmeden Dönme: Ayıp, eserin kullanılmasını imkansız kılacak derecede ağırsa veya hakkaniyet gereği arsa sahibinden eseri kabul etmesi beklenemiyorsa kullanılabilir. (Ancak arsa üzerine yapılmış binalarda sökülüp kaldırılma aşırı zarar doğuracaksa dönme hakkı kısıtlanır).

2. Bedel indirimi: Eseri alıkoyarak ayıpla orantılı bedel indirimi istenebilir. Arsa payı karşılığında bu talebin paylaşım ve hakedişe nasıl yansıyacağı ayrıca belirlenir. Seçimlik indirim hakkı ile ayrıca zarar tazmini aynı koşullara bağlı tek talep değildir.

3. Ücretsiz Onarım: Aşırı masraf gerektirmemek koşuluyla, bütün masrafları yükleniciye ait olmak üzere ayıbın giderilmesini (onarım) isteme hakkıdır.

XI. Üçüncü Kişilerin (Tüketicilerin) Hukuki Durumu

Üçüncü kişi bakımından iki farklı durum ayrılmalıdır: Yüklenicinin henüz tapu almadan arsa sahibine karşı kişisel tescil alacağını devretmesi ile tapu sicilinde mülkiyet/başka ayni hakkın kazanılması aynı işlem değildir. Temlik TBK m.183–184’ün koşulları ve yüklenicinin mevcut hakkıyla sınırlıyken tapu kazanımında TMK m.1023–1024 ayrıca uygulanır.

Sadece alacağı temlik alan kişi, kural olarak yüklenicinin sahip olduğu kişisel hakkın kapsamı ve arsa sahibinin savunmalarıyla karşılaşır; eksik edimler ve tamamlatma olanakları somutlaştırılmalıdır. Buna karşılık tapuda ayni hak edinmiş kişiye “inşaat bitmedi, tapun mutlaka iptal olur” denemez. 16 Mayıs 2025 tarihli 2024/1 E., 2025/2 K. İçtihadı Birleştirme Kararı ve 6. Hukuk Dairesinin 22 Nisan 2026 tarihli 2025/2511 E., 2026/1684 K. uygulaması, kazanma anındaki iyiniyet iddiasının incelenmesini gerektirir. Koruma koşulları varsa ayni hak korunur; yolsuzluğu bilen veya bilmesi gerekenin durumu farklıdır. Bedel ödeme, yalnız satış vaadi veya tapu kaydı ayrı ayrı değerlendirilir; ne bütün alıcılara güvence ne de bütün alıcılara kayıp sonucu çıkarılır.

XII. Yüklenicinin İşi Yarım Bırakması ve Nama İfa

Yüklenicinin inşaatı belirli bir seviyeye getirdikten sonra işi bırakıp kaçması veya temerrüde düşmesi durumunda arsa sahibinin başvurabileceği en etkili yollardan biri "nama ifa" (nama ifaya izin) davası açmaktır.

TBK m.113, yapma borcunun borçlu hesabına alacaklı/üçüncü kişi tarafından yerine getirilmesi için izin yolunu düzenler; ilgili bildirim ve temerrüt koşulları incelenir. Kalan işin teknik kapsamı, gideri ve yüklenicinin hakedişi belirlenmelidir. Bağımsız bölüm satışıyla finansman isteniyorsa bunun kapsamı, malik ve üçüncü kişi hakları ile gerekli izin ayrıca ele alınır. Her eksik iş, arsa sahibine bütün yüklenici bölümlerini kendiliğinden satma yetkisi vermez.

XIII. Sözleşmede Cezai Şart ve Tazminat Uygulamaları

İnşaat sözleşmelerinde caydırıcılığı sağlamak ve zararın ispat yükünden kurtulmak için en etkili araç cezai şarttır (TBK m. 179 vd.). İki temel cezai şart türü uygulamada görülmektedir:

1. Seçimlik ceza: Hiç/gereği gibi ifa etmeme için ceza kararlaştırılmışsa, sözleşmeden aksi anlaşılmadıkça alacaklı borcun veya cezanın ifasını seçer. “Hiçbir koşulda birlikte istenemez” kuralı konulmamalı; m.179/1’deki sözleşme kaydı kontrol edilmelidir.

2. İfaya eklenen ceza: Zaman/yerinde ifa etmeme için m.179/2’de asıl borçla ceza birlikte istenebilir; ancak haktan açık feragat veya ifanın çekincesiz kabulü etkili olabilir. Her gecikme/kira tazminatı kaydı ceza değildir. Aynı zarar için mükerrer tahsil yapılmaz; ceza tutarını aşan zarar yönünden m.180 koşulları ayrıca aranır.

Ceza indirimi: TBK m.182/3 aşırı cezayı hâkimin kendiliğinden indirmesini düzenler. TTK m.22’de tacir borçlu için fahişlik nedeniyle indirim isteme sınırlaması yalnız şirketlere özgü değildir. Geçersizlik, ahlaka aykırılık ve ekonomik mahva ilişkin somut denetim, olağan fahişlik indiriminden ayrıdır; tacire karşı her ceza sınırsız geçerli sayılmaz.

XIV. Görevli Mahkeme, Yetki ve Zamanaşımı Süreleri

Görev, yetki ve başvuru koşulları usule; zamanaşımı ise maddi hukuka ilişkin savunmaya etki eder. Bunlar aynı ret sebebi değildir. İstem, taraf sıfatları ve dosya tarihi ayrı belirlenmelidir.

A. Görevli Mahkeme

• Kural olarak arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinden doğan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi'dir.

• Ticari dava ve tüketici işlemi ihtimali, sözleşmenin adı veya salt daire sayısıyla otomatik belirlenmemelidir. Arsa sahibinin ekonomik değerlendirme amacıyla arsa payı devri ile mevcut konutunu, özellikle riskli yapı dönüşümünde, yenileme amacı farklı incelenir. 6502 m.3/73 kapsamındaki tüketici niteliği ve TTK m.4/5 koşulları somutlaştırılmalı; üçüncü kişi konut alıcısının tüketici sıfatı arsa sahibine doğrudan taşınmamalıdır. Arabuluculuk da gerçek ilişkinin kapsamına göre kontrol edilir; her arsa payı sözleşmesine tek zorunlu arabuluculuk kuralı yoktur.

B. Yetkili Mahkeme

Tapu iptal ve tescil talebi içeren, yani taşınmazın aynına (mülkiyetine) ilişkin davalarda, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK m. 12) uyarınca kesin yetkilidir. Sadece tazminat veya cezai şart talep edilen kişisel davalarda ise genel yetki kuralı (davalının yerleşim yeri) uygulanabilir.

C. Zamanaşımı Süreleri

• TBK m.147/6’da eser sözleşmesi alacakları için genel olarak beş yıl bulunur; başlangıç m.149 muacceliyetle belirlenir. Bunun bütün alacaklarda yalnız anahtar tesliminden başlayacağı söylenemez. Ayıptan sorumlulukta m.478 özel olarak taşınmaz yapıda teslimden beş; diğer eserde iki yıl düzenler. İhbar/kabul koşulu ile zamanaşımı farklıdır.

• Ağır kusurda bütün istemler otomatik yirmi yıl olmaz: Ayıplı eser nedeniyle m.478’de ağır kusur varsa yirmi yıl; m.147/6 dışında kalan ağır kusurla hiç/gereği gibi ifa etmeme alacağında m.146’nın genel on yılı ayrı değerlendirilir. HGK’nin 24 Eylül 2025 tarihli 2024/92 E., 2025/562 K. kararında da bu ayrım yapılmıştır. Sözleşmeye göre kat mülkiyeti, iskân ve tapu devri dahil hangi edimin yerine getirildiği başlangıcı etkileyebilir; durma/kesilme ve def’i ayrıca kontrol edilir.

XV. Sonuç ve Değerlendirme

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, karmaşık hukuki yapısı, yüksek ekonomik değeri ve uzun soluklu ifa süreci nedeniyle hem arsa sahipleri hem de yükleniciler açısından ciddi fırsatlar barındırdığı gibi büyük hukuki riskleri de beraberinde getirmektedir. Bu makale kapsamında gerçekleştirilen incelemeler ışığında özetlemek gerekirse;

1. Taşınmaz taahhüdünün resmî şekli, noter düzenlemesi ile yalnız imza onayı ayrımı ve fiilen yapılmış devir/ifa durumu kontrol edilmelidir.

2. Sözleşme taslağı hazırlanırken standart şablonlardan kaçınılmalı, projenin niteliğine uygun teknik ve hukuki detaylar (malzeme kalitesi, iskan yükümlülüğü, gecikme cezaları) spesifik olarak belirlenmelidir.

3. Kademeli tapu devri yönteminin benimsenmesi ve sözleşmenin tapu kütüğüne şerh edilmesi, arsa sahibini olası mağduriyetlerden koruyan en etkili mekanizmalardır.

4. Yüklenicinin temerrüdü veya inşaatın ayıplı olarak teslim edilmesi durumlarında, kanunda öngörülen ihbar sürelerine titizlikle uyulması hak kayıplarının önüne geçecektir.

5. Üçüncü kişilerin (tüketicilerin) temelden konut alırken, yüklenicinin arsa sahibi ile olan sözleşmesindeki hak ediş oranlarını ve hukuki durumu mutlaka araştırmaları gerekmektedir.

Uzun yıllar sürebilecek ve tarafların malvarlığında derin izler bırakabilecek bu tür hukuki ilişkilerde, işin başında kapsamlı bir hukuki altyapı oluşturulması, ileride doğabilecek uyuşmazlıkların en az hasarla atlatılmasını sağlayacaktır. Dolayısıyla tarafların, süreci mutlaka alanında tecrübeli ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi haklar riskler hususuna hakim bir hukuk profesyoneli ile yürütmeleri son derece hayati bir adımdır.

Bu makale yalnızca bilgilendirme amacı taşımakta olup hukuki danışmanlık niteliğinde değildir. Somut hukuki sorunlarınızda Işıkoğlu Hukuk Bürosu olarak yanınızdayız. Hemen Sorun Makalede yer alan bilgiler, yayın tarihi itibarıyla yürürlükteki mevzuata dayanmakta olup, mevzuat değişiklikleri nedeniyle güncelliğini yitirebilir.

İlgili Makaleler

• Tapu İptal ve Tescil Davası Rehberi 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.1025 uyarınca açılan tapu iptal ve tescil davası şartları, muris muvazaası,...

• Kira Tespit Davası: Şartları ve Hesaplama 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.344 ve m.345 kapsamında kira tespit davası süreci, şartları ve hesaplama yöntemleri....

• Kentsel Dönüşüm: Hukuki Süreç ve Haklar 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında riskli yapı tespiti, %50+1 salt...

• Kiracı Tahliye Davası: Şartlar ve Süreç 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu kapsamında kiracı tahliye davası şartları, ihtiyaç nedeniyle tahliye, 10 yıllık uzama...

• Kamulaştırma ve Bedel Artırım Davası 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu kapsamında kamulaştırma işleminin hukuki niteliği, kamu yararı kararı, satın alma...

Kaynaklar ve Referanslar

• 6098 sayılı TBK: şekil, temerrüt, ceza, eser ve zamanaşımı

• 4721 sayılı TMK: resmî şekil, şerh ve tapuya güven

• 2644 Tapu Kanunu m.26

• TKGM 2009/6 güncel yayımlı metni: şerh ve terkin

• 6102 sayılı TTK: ticari dava ve ceza koşulu

• 6502 sayılı Kanun: tüketici işlemi ve görev

• 6100 sayılı HMK: görev ve kesin yetki

• HGK 2024/92 E., 2025/562 K., 24.09.2025: süre ve ifa ayrımları

• Yargıtay 6. HD 2025/2511 E., 2026/1684 K., 22.04.2026: 2025 İBK ve iyiniyetli ayni hak kazanımı

Hukuki inceleme: 20 Ekim 2026. Tapuya dayalı üçüncü kişi kazanımı, sözleşmesel temlik ve farklı alacak süreleri ayrı değerlendirilmiştir.

Bu makale bilgilendirme amaciyla hazirlanmistir. Hukuki danismanlik yerine gecmez.