Kira Artış Oranı 2026 ve Kiracı Hakları

Özet

Kira yenilenirken açıklanan TÜFE tavanı otomatik zam oranı değildir. Geçerli sözleşmede daha düşük artış varsa o hüküm; artış anlaşması yoksa TBK m.344/2’deki belirleme yolu değerlendirilir. Beş yıl sonrası tespit ve olağanüstü koşullarda uyarlama ayrı kurallara bağlıdır. Tahliye için de yalnız zam talebi veya “10 yıl doldu” mesajı yetmez; gerçek borç, sözleşme süresi, bildirim ve dava koşulları incelenir.

İçindekiler

• I. Giriş

• II. Türk Borçlar Kanunu Kapsamında Kira Bedelinin Belirlenmesi

• III. 2026 Yılı Kira Artış Oranı ve TÜFE Sınırı

• IV. Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Artış Oranının Uygulanması

• V. Beş Yılı Dolduran Sözleşmelerde Kira Tespit Davası

• VI. Olağanüstü Durumlarda Kira Uyarlama Davası

• VII. Yabancı Para Üzerinden Kurulan Sözleşmelerde Kira Artışı

• VIII. Kira Bedelinin Eksik Ödenmesi ve Temerrüt Nedeniyle Tahliye

• IX. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye ve Kiracının Yasal Hakları

• X. On Yıllık Uzama Süresinin Dolması Nedeniyle Tahliye

• XI. Kiracının Özen Yükümlülüğü ve Güvence (Teminat) Bedeli

• XII. Sonuç

• Sıkça Sorulan Sorular

I. Giriş

Kira sözleşmeleri, hem mülkiyet hakkının kullanılması hem de barınma ve ticari faaliyetlerin sürdürülmesi açısından hukuk sisteminin en dinamik ve toplumsal etkileri en yüksek alanlarından birini oluşturmaktadır. Özellikle son yıllarda yaşanan makroekonomik dalgalanmalar, enflasyon oranlarındaki değişimler ve buna bağlı olarak gelişen hukuki uyuşmazlıklar, kira hukuku mevzuatının detaylı biçimde irdelenmesini zorunlu kılmıştır. Türk hukuk sisteminde kira ilişkileri, temelde 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) hükümleri çerçevesinde düzenlenmiş olup, taraflar arasındaki menfaat dengesinin sağlanması kanun koyucunun asli hedeflerinden biridir.

Kira sözleşmelerinde periyodik olarak gündeme gelen en önemli husus, kira bedelinin yenilenen dönemler için hangi oranda artırılacağı meselesidir. Mevzuat, sözleşme özgürlüğü ilkesini belirli sınırlamalarla daraltarak, zayıf konumda olduğu kabul edilen kiracıyı koruma amacı gütmüştür. Bu bağlamda, 2026 yılı itibarıyla uygulanacak kira artış oranı ve kiracı hakları, hem mülk sahipleri hem de kiracılar açısından hayati önem taşımaktadır. Ekonomik koşulların değişkenliği karşısında kanun koyucunun belirlediği yasal sınırlar, kira uyuşmazlıklarının çözümünde temel referans noktası teşkil etmektedir.

Bu inceleme, konut ve çatılı işyeri kirasında olağan artış, beş yıl sonrası tespit, uyarlama ve tahliye nedenlerini ayırır. Sözleşmenin başlangıcı/ilk süresi, yenileme günü, artış hükmü, ödeme belgeleri ve tebliğ tarihleri birlikte okunmalıdır. Bütün 2026 yılına uygulanan tek bir yüzde veya her kiraya otomatik aynı artış bulunmaz.

Yasal Çerçeve Özeti: Türk hukukunda konut ve çatılı işyeri kiralarında uygulanacak azami kira artış oranı, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesinde düzenlenmiştir. Buna göre, tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.

II. Türk Borçlar Kanunu Kapsamında Kira Bedelinin Belirlenmesi

Kira bedelinin belirlenmesi ve artırılması usulü, Borçlar Hukuku prensipleri çerçevesinde ele alınmaktadır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümleri, tarafların serbest iradeleriyle sözleşme yapma hürriyetine sosyal ve ekonomik gerekçelerle emredici nitelikte sınırlamalar getirmiştir. Kanun koyucu, kiracının barınma ve ticari faaliyetlerini sürdürme ihtiyacını koruma altına alırken, kiraya verenin de mülkiyet hakkından doğan meşru beklentilerini belirli bir dengede tutmayı amaçlamıştır.

TBK m.344/1’deki on iki aylık ortalamalara göre TÜFE değişimi, olağan dönem artışı anlaşmasının tavanıdır. Daha düşük geçerli sözleşme oranı bu tavana kendiliğinden yükselmez. Sözleşmenin türü, ilgili dönem ve özel hükümler belirlenmeden bütün kira ilişkileri için aynı formül uygulanmamalıdır; beş yıl sonrası tespit ile m.138 uyarlaması ayrıca değerlendirilir.

Artış konusunda anlaşma yoksa m.344/2 uyarınca hâkim, kiralananın durumunu da gözeterek TÜFE tavanını aşmadan hakkaniyete göre bedel belirler. Kiraya verenin yalnız aylık TÜFE açıklamasına dayanarak otomatik en yüksek zam alacağı doğduğu varsayılamaz. M.344/3 kapsamındaki beş yıl sonrası tespit bu olağan belirlemeden farklıdır.

III. 2026 Yılı Kira Artış Oranı ve TÜFE Sınırı

2026 yenilemeleri için yıl boyunca geçerli tek bir kira artış yüzdesi yoktur. Yenileme dönemine ilişkin TÜİK bültenindeki “on iki aylık ortalamalara göre değişim” verisi ve sözleşme hükmü esas alınır. Önceki geçici yüzde 25 sınırı, 2026’nın genel artış kuralı değildir; eski dönem borcu inceleniyorsa o yenileme tarihinde yürürlükteki geçici hükümler ayrıca uygulanır.

TÜFE sınırının emredici niteliği, mülk sahiplerinin enflasyonist ortamlarda kiracıdan fahiş oranda kira artışı talep etmesinin önüne geçmektedir. Kiracı, sözleşmede yer alan "TÜFE+ÜFE ortalaması", "döviz kuruna endeksli artış" veya "belirli bir yüzde" gibi yasal sınırın üzerindeki artış şartlarına uymak zorunda değildir. Eğer sözleşmedeki artış şartı, o ayki TÜFE on iki aylık ortalamasının altında kalıyorsa, kiracı lehine olan bu düşük sözleşme oranı uygulanmaya devam eder. Kanun hükmü, tavan fiyat uygulaması mahiyetinde olup, daha düşük artış oranlarının geçerliliğini etkilememektedir.

Aylık TÜFE değişimi, geçen yılın aynı ayına göre yıllık enflasyon ve on iki aylık ortalamalara göre değişim farklı göstergelerdir. Kira hesabında yalnız “enflasyon” başlıklı rakam kullanılmamalıdır. Önce doğru dönem ve geçerli artış şartı, sonra bu şartın kanuni tavanla ilişkisi belirlenir; ödeme ve tahliye iddiası gerçek muaccel borç üzerinden değerlendirilir.

Sırf olağan artış tavanını aşan bir talebin reddedilmesi, tek başına kira borcunun eksik ödendiğini veya tahliye koşulunun oluştuğunu göstermez. Ancak bu, başka bir tahliye nedeninin hiç ileri sürülemeyeceği anlamına gelmez. Geçerli borç, ödeme tarihi, varsa tespit hükmü ve takip/ihtar içeriği ayrıca kontrol edilmelidir.

IV. Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Artış Oranının Uygulanması

Türk Borçlar Kanunu, konut ve çatılı işyeri kiralarını kural olarak aynı rejim altında düzenlemiş olsa da, tacirler ve tüzel kişiler açısından geçmişte uygulanan bazı istisnai düzenlemeler bulunmaktaydı. Ancak 2026 yılı hukuki çerçevesi değerlendirildiğinde, hem konut hem de çatılı işyeri niteliğindeki gayrimenkuller için uygulanacak kira artış oranı sınırı kural olarak aynıdır ve TÜFE on iki aylık ortalaması olarak belirlenmiştir. Ticari kiralamalarda dahi, tarafların ekonomik güç farklılıkları ne olursa olsun emredici hüküm uygulama alanı bulmaktadır.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında m.346 uyarınca kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle geç ödeme için ceza koşulu veya sonraki kiraların muaccel olacağına ilişkin anlaşma geçersizdir. Ticari kiracılara ilişkin geçmiş sekiz yıllık erteleme, 2026 işlemlerinde bu hükmün sürekli uygulanmayacağı anlamına gelmez.

Ciroya bağlı kira, asgari kira, sabit bedelin artışı ve değişken pay aynı kalem değildir. Formülün niteliği ve konut/çatılı işyeri rejimi incelenmelidir. Değişken kalemin yalnız “ciro” diye adlandırılması, her türlü artış ve ek ödeme koşulunu m.344 ile m.346’nın emredici sınırlarından otomatik çıkarmaz. Somut sözleşme görülmeden bütün AVM veya zincir mağaza kiraları için sınırsız serbestlik sonucu kurulamaz.

V. Beş Yılı Dolduran Sözleşmelerde Kira Tespit Davası

Kanun koyucu, uzun süreli kira ilişkilerinde sözleşme yapılırken öngörülemeyen ekonomik gelişmeler veya bölgedeki rayiç bedel değişiklikleri nedeniyle taraflar arasındaki ekonomik dengenin aşırı bozulabileceğini öngörerek kira tespit davası müessesesini düzenlemiştir. TBK m.344/3 uyarınca, taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli hakim tarafından belirlenir.

M.344/3 kapsamına giren dönemde hâkim TÜFE değişimini, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini gözeterek hakkaniyete uygun bedel belirler. TÜFE burada tek ve kesin tavan değildir; fakat kiraya veren de tek taraflı olarak istediği rayici kesin borç hâline getiremez. Emsallerin konum, nitelik, kullanım, alan ve kiralama tarihi bakımından karşılaştırılabilirliği araştırılır.

Eski kiracı olgusu hakkaniyet değerlendirmesinde önem taşır; kanunda bütün dosyalar için sabit yüzde 10–20 indirim tarifesi yoktur. Boş olarak yeniden kiralama bedeli ile mevcut kiracıya uygulanacak bedel aynı varsayılamaz. Uygun indirimin dayanakları somut olaya göre açıklanmalı; ilandaki tek fiyat kesin rayiç kabul edilmemelidir.

TBK m.345 uyarınca kira bedelinin belirlenmesi davası her zaman açılabilir; bunun hangi dönemden etkili olacağı ayrı sorudur. Yeni dönemden en geç otuz gün önce dava veya bu sürede yazılı artış bildirimi varsa, izleyen yeni dönem sonuna kadar açılan davada belirlenen bedel o dönemin başından bağlayabilir. Ayrıca sözleşmede yeni dönemde artış hükmü varsa, yeni dönem sonuna kadar açılan dava da o dönem başından etkili olabilir. Bu üçüncü fıkra gözetilmeden her olayda mutlaka otuz gün önceden noter ihtarı gerektiği söylenemez.

VI. Olağanüstü Durumlarda Kira Uyarlama Davası

Kira ilişkisinin başlangıcında mevcut olan koşulların, sonradan taraflardan biri aleyhine katlanılamayacak derecede ve olağanüstü sebeplerle değişmesi halinde, sözleşmenin değişen koşullara uyarlanması talep edilebilir. TBK m.138'de düzenlenen aşırı ifa güçlüğü (emprevizyon) teorisine dayanan kira uyarlama davası, kira tespit davasından farklı olarak beş yıllık sürenin dolmasını gerektirmez. Bu dava, öngörülemeyen ve öngörülmesi beklenmeyen olağanüstü durumların (savaş, ağır ekonomik kriz, küresel salgın hastalık, doğal afet vb.) ortaya çıkması şartına bağlıdır.

Uyarlama davasının açılabilmesi için birtakım sıkı şartların bir arada bulunması aranır. Birinci olarak, sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülemeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkmalıdır. İkinci olarak, bu durum borçludan kaynaklanmayan bir sebeple meydana gelmiş olmalıdır. Üçüncü olarak, değişen koşullar borçlunun ifasını aşırı derecede güçleştirmiş, sözleşmenin temelindeki işlem temelinin çökmesine neden olmuş olmalıdır. Son olarak, borçlu borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleştiğinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır.

Hâkim, talep ve m.138 koşulları çerçevesinde bozulan sözleşme dengesini değerlendirir; her enflasyon, kur artışı veya salgın olgusu otomatik uyarlama sonucu doğurmaz. Sözleşme tarihi, öngörülebilirlik, risk dağılımı, edimlere etkisi ve ödeme/hak saklı tutma belgeleri birlikte incelenir. Uyarlama davası, bütün sözleşme hükümlerinin koşulsuz yeniden yazılacağı garantisi değildir.

Tespit davasıyla uyarlama aynı yol değildir. Uyarlamada her durumda indirim yapılmayacağı veya kararın mutlaka yalnız dava tarihinden ileriye etkili olacağı şeklinde genel bir sonuç kurulamaz. Talep edilen dönem, ifa, ihtirazî kayıt ve somut uyarlama nedeni dikkate alınır; m.345’in tespit davasına ilişkin etkisi uyarlamaya sorgusuz aktarılmaz.

VII. Yabancı Para Üzerinden Kurulan Sözleşmelerde Kira Artışı

Geçerli biçimde yabancı para üzerinden kararlaştırılmış konut veya çatılı işyeri kirasında m.344/4, 1567 sayılı Kanun hükümlerini saklı tutarak beş yıl geçmedikçe bedelde değişiklik yapılamayacağını düzenler. Ancak m.138’deki aşırı ifa güçlüğü açıkça saklıdır. Bu nedenle “ilk beş yıl hiçbir istisna olmadan değişiklik yapılamaz” ifadesi doğru değildir.

Beş yıldan sonra yabancı paranın değerindeki değişiklikler de gözetilerek m.344/3 uygulanır. Yabancı para kirasının geçerliliği, talep ve belirleme dönemi ayrıca incelenir; yalnız kur artışına veya soyut “döviz enflasyonuna” bağlı otomatik yeni bedel doğmaz.

Türkiye’de yerleşik kişilerin kendi aralarında, konusu yurt içinde bulunan gayrimenkuller için kurdukları kiralarda döviz veya dövize endeksleme yasağı ile ilgili istisnalar, 32 sayılı Karar ve 2008-32/34 sayılı Tebliğ çerçevesinde değerlendirilir. Geçişte Türk lirasına yeniden belirleme hükümleri ile güncel sözleşmenin geçerliliği ve olası idari yaptırım aynı işlem değildir. Her aykırılıkta aynı otomatik dönüşüm veya kaynaksız sabit ceza tutarı varsayılmamalıdır.

Hazine ve Maliye Bakanlığının açıklamasında, vatandaşlık bağı bulunmayan Türkiye’de yerleşik kişinin veya Tebliğ m.8/19 kapsamındaki kişinin alıcı/kiracı olduğu gayrimenkul sözleşmeleri için istisna belirtilir. İstisna dövizle sözleşme yapma imkânıdır, zorunluluk değildir. Sırf kiraya verenin yabancı olması veya şirketin adında yabancılık bulunması yeterli değildir; taraf rolü, yerleşiklik ve ilgili şirket koşulları kontrol edilir. İstisnaya uygun sözleşmede de m.138 saklıdır.

VIII. Kira Bedelinin Eksik Ödenmesi ve Temerrüt Nedeniyle Tahliye

Eksik ödeme hesabı kanuni tavandan değil, sözleşme ve uygulanabilir hükümler uyarınca gerçekten muaccel olan kira borcundan başlar. Geçerli daha düşük artış şartına göre ödeme yapılması, sırf TÜFE tavanının altında kaldı diye eksik ödeme değildir. Artış anlaşmasının bulunmaması, beş yıl sonrası tespit ve ödeme belgesinin hangi dönemi karşıladığı ayrı değerlendirilmelidir.

TBK m.315’te muaccel kira veya yan gider ödenmezse yazılı bildirimle ödeme süresi verilip, ödenmemesi hâlinde feshedileceği açıklanır. Konut ve çatılı işyerinde süre en az otuz gündür; bildirimin yapıldığı günü izleyen günden başlar. Noter ispat kolaylığı sağlayabilir, fakat m.315’in her olayda zorunlu tek şekli değildir. Haciz ve tahliye talepli icra takibinde ise İİK m.269 ve devamındaki ayrı usul uygulanır.

Konut/çatılı işyeri kirasına ilişkin ödeme emrinde yedi günlük itiraz ile otuz günlük ödeme süresi farklıdır; otuz gün boyunca itiraz edilebileceği düşünülmemelidir. Usulüne uygun sürede gerçek borcun ifası ile iki haklı ihtarın koşulları da ayrıdır. M.352/2’de kısa süreli kirada kira süresi; bir yıl ve üzeri kirada ilgili kira yılı ve kanundaki bir aylık dava süresi gözetilir. Aynı borcun yapay biçimde bölünmesiyle iki haklı ihtar yaratıldığı varsayılamaz; tebliğ ve ödeme zamanları araştırılır.

Tavanı aşan bir talebi reddetmek ile muaccel gerçek kirayı ödememek farklıdır. Banka dekontları, dönem açıklamaları ve tebligatlar saklanmalı; bildirimdeki tutar, sözleşme artışı ve varsa tespit hükmüyle karşılaştırılmalıdır. Mahkemenin bütün ihtarları peşinen haksız sayacağı veya her uyuşmazlıkta yalnız aynı tarafın aynı olguyu ispatlamak zorunda olduğu genellenemez.

IX. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye ve Kiracının Yasal Hakları

Mülk sahibinin, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu (çocukları, torunları), üstsoyu (anne, babası, büyükanne, büyükbabası) veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi nedeniyle kullanma zorunluluğu varsa, TBK m.350 uyarınca ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilir. Bu dava türü, mülkiyet hakkı ile kiracının barınma/işletme hakkı arasındaki hassas dengenin yargısal yolla kurulduğu en yaygın mekanizmalardan biridir.

İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olup olmadığı somut delillerle araştırılır. Diğer bir taşınmazın bulunması tek başına otomatik ret; “yazlık” denilmesi de otomatik kabul veya ret nedeni değildir. Kullanıma elverişlilik, ihtiyaç sahibinin durumu, mevcut kullanım ve ihtiyacın niteliği birlikte değerlendirilir. Sırf daha yüksek kira almak için ileri sürülen görünüşte ihtiyaç yeterli değildir.

Dava açma süresi büyük önem taşır. Belirli süreli sözleşmelerde sürenin bitiminden, belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde dava açılmalıdır. Eğer kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır (TBK m.353).

TBK m.355’te gereksinim amacıyla boşaltılma sağlandıktan sonra, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmeden eski kiracıdan başkasına kiralama yasağı vardır. Aykırılık koşulları gerçekleşirse son kira yılında ödenen bir yıllık bedelden az olmayan tazminat gündeme gelir. Bunun için tahliyenin hukuki biçimi, dava/karar/icra belgeleri ve sonraki kiralama ayrıca incelenir; sırf ihtiyaç ihtarı üzerine gönüllü ayrılışın bu özel tazminatı otomatik doğurduğu varsayılmamalıdır. Diğer hukuki sebeplere dayalı taleplerin koşulları ayrıca değerlendirilir.

X. On Yıllık Uzama Süresinin Dolması Nedeniyle Tahliye

Türk Borçlar Kanunu m.347 uyarınca, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla birer yıl uzatılmış sayılır. Kiraya veren, kural olarak sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak bu korumanın da bir sınırı vardır: On yıllık uzama süresi. Bu hüküm, mülk sahiplerinin gayrimenkulleri üzerinde süresiz olarak tasarruf yetkisinden yoksun kalmalarını engellemek amacıyla getirilmiştir.

Belirli süreli sözleşmede önce kararlaştırılan ilk süre, sonra on yıllık uzama ve bunu izleyen uzama yılının sonu ayrı belirlenir. M.347, on yıllık uzamayı izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirim öngörür. Bu nedenle bir yıllık sözleşmede yalnız “toplam 11 yıl doldu, hemen çıkılır” hesabı doğru değildir. İlk süreyi izleyen on yıllık uzamanın bitişi ile feshedilebilecek sonraki uzama yılının sonu karıştırılmamalıdır.

Fesih bildirimi m.348 gereğince yazılı olmalı ve ilgili yılın sonundan en az üç ay önce kiracıya ulaşmalıdır. Gönderim ile ulaşma aynı gün olmayabilir. Noter belgeleme bakımından yararlı olmakla birlikte her olayda tek geçerli yazılı şekil değildir. İlk sürenin, sonraki sözleşmelerin ve tebliğin gerçek tarihleriyle takvim kurulmalıdır; yalnız başlangıç yılına bakılarak sonuç çıkarılmamalıdır.

Bu anlatım konut ve çatılı işyeri rejimindeki belirli süreli sözleşmeye ilişkindir; her türlü kiraya aynen uygulanmaz. Belirsiz süreli kirada m.347/2, başlangıçtan on yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildirimi öngörür. Eski sözleşmelerin 6101 sayılı Kanun geçiş hükümleri ayrıca kontrol edilmelidir. On yılın geçmesi her gün veya bildirimsiz tahliye hakkı vermez.

XI. Kiracının Özen Yükümlülüğü ve Güvence (Teminat) Bedeli

TBK m.316 uyarınca kiracı özen ve komşulara saygı borcuna uymalıdır. Konut/çatılı işyerinde kural olarak aykırılığın giderilmesi için en az otuz gün süreli yazılı ihtar ve fesih uyarısı gerekir. Kiralanana kasten ağır zarar verilmesi, sürenin yararsızlığının anlaşılması veya davranışın kiraya veren/aynı taşınmazdakiler/komşular için çekilmez olması hâllerinde yazılı bildirimle hemen fesih mümkündür. Her ağır kusur bu istisnaya otomatik eşit değildir; fesih de kendiliğinden zorla tahliye yetkisi vermez.

Kira ilişkisinin başında kararlaştırılan güvence bedeli (depozito), kiracının sözleşmeden doğan yükümlülüklerini (kira bedelinin ödenmesi, özenle kullanma, yan giderleri ödeme vb.) ihlal etmesi ihtimaline karşı kiraya vereni koruyan bir teminat mekanizmasıdır. TBK m.342 uyarınca, konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence bedeli üç aylık kira bedelini aşamaz.

Para güvencesi kiraya verenin onayı olmaksızın çekilememek üzere vadeli tasarruf hesabına yatırılır; kıymetli evrak bankaya depo edilir. Bankanın geri vermesi iki tarafın rızası, kesinleşmiş icra takibi veya kesinleşmiş mahkeme kararı koşullarıyla değerlendirilir. Elden veya ev sahibine havaleyle verilmiş bedel varsa teslim ve iade alacağı ayrıca belgelenir; bankaya hiç yatırılmamış para için banka iade usulü kendiliğinden uygulanamaz.

M.342’deki üç aylık bankaya bildirim süresi kira sözleşmesinin sona ermesini izler. Kiraya veren bu sürede sözleşmeyle ilgili dava veya icra/iflas takibini bankaya yazılı bildirmemişse banka kiracının istemiyle güvenceyi geri verir. Bu, her depozitonun kiraya veren tarafından mutlaka üç ay tutulabileceği kuralı değildir. M.334 gereğince sözleşmeye uygun kullanımdan doğan olağan eskime ve bozulmadan kiracı sorumlu değildir; gerçek borç veya zarar, teslim belgeleriyle ayrı incelenir.

XII. Sonuç

Kira hukuku mevzuatı, sürekli değişen ekonomik dinamiklere karşı hem mülkiyet hakkını hem de barınma ve ticari faaliyet hakkını korumayı dengeleyen karmaşık bir yapıya sahiptir. 2026 yılı kira artış oranı ve kiracı haklarına ilişkin hukuki çerçevenin anlaşılması, taraflar arasındaki muhtemel uyuşmazlıkların önlenmesi açısından kritik öneme sahiptir. İncelemelerimiz sonucunda ulaşılan temel tespitler aşağıda özetlenmiştir:

1. Olağan artışta TÜFE tavanı ile geçerli sözleşme oranı farklıdır; daha düşük oran sırf tavan açıklandı diye yükselmez. Artış anlaşması yoksa m.344/2’deki belirleme yolu değerlendirilir.

2. Tavan üstü bir talebi reddetmek tek başına tahliye sebebi değildir; gerçek borcun ödenmesi ve başka tahliye nedenleri ayrıca incelenir.

3. Beş yıl sonrası tespit tek taraflı rayiç zam değildir. Emsal, kiralananın durumu ve hakkaniyet değerlendirilir; sabit yüzde 10–20 indirim garantisi yoktur.

4. Uyarlama için m.138’in somut koşulları gerekir; beş yılın geçmesi zorunlu olmasa da her ekonomik değişim otomatik hak sağlamaz.

5. On yıllık uzama hesabı, ilk sözleşme süresi ve onu izleyen uzama yılıyla birlikte yapılır. Yazılı bildirimin en az üç ay önce ulaşması ve yasal tahliye yolu ayrıca gereklidir.

6. İhtiyaç ve yeniden kiralama tazminatı için gerçek gereksinim, tahliyenin hukuki biçimi, haklı sebep ve sonraki kiralama koşulları ayrı araştırılır; yalnız mesaj veya gönüllü çıkış otomatik tazminat garantisi değildir.

Kira hukuku uyuşmazlıkları, sıkı şekil ve süre şartlarına tabidir. İhtarnamelerin doğru içerikle ve doğru zamanda gönderilmesi, davaların kanuni süreler içinde açılması, hak kayıplarının önlenmesi bakımından hayati bir husustur.

Bu makale yalnızca bilgilendirme amacı taşımakta olup hukuki danışmanlık niteliğinde değildir. Somut hukuki sorunlarınızda Işıkoğlu Hukuk Bürosu olarak yanınızdayız. Hemen Sorun Makalede yer alan bilgiler, yayın tarihi itibarıyla yürürlükteki mevzuata dayanmakta olup, mevzuat değişiklikleri nedeniyle güncelliğini yitirebilir.

İlgili Makaleler

• Kira Artış Oranı 2026: Hesaplama ve Sınırlar 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.344 kapsamında kira artış oranı 2026 hesaplama yöntemi, TÜFE 12 aylık ortalama yasal...

• Kira Sözleşmesi Nasıl Hazırlanır: 2026 Rehberi 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu kapsamında kira sözleşmesi örneği nasıl hazırlanır sorusuna yanıt veren, tarafların...

• Kiracı Tahliye Davası: Şartlar ve Süreç 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu kapsamında kiracı tahliye davası şartları, ihtiyaç nedeniyle tahliye, 10 yıllık uzama...

• Kira Tespit Davası: Şartları ve Hesaplama 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.344 ve m.345 kapsamında kira tespit davası süreci, şartları ve hesaplama yöntemleri....

Kaynaklar ve Referanslar

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu — m.138, 315–316, 334, 339–355 ve geçici hükümler

• TÜİK — ilgili yenileme döneminin TÜFE bültenleri

• 6325 sayılı Kanun — m.18/A ve 18/B, dava şartı arabuluculuk

• 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu — m.269 ve devamı

• Hazine ve Maliye Bakanlığı — döviz sözleşmeleri, 2008-32/34 sayılı Tebliğ açıklamaları

• 6101 sayılı Kanun — kira sözleşmelerinin geçiş hükümleri

Hukuki inceleme: 21 Ekim 2026. Artış şartı, gerçek borç, dönem ve tebliğ tarihleri somut sözleşmeyle birlikte değerlendirilmelidir.

Bu makale bilgilendirme amaciyla hazirlanmistir. Hukuki danismanlik yerine gecmez.