Yeni Malik Kiracıyı Çıkarabilir mi? Satın Alma ve Tahliye Süreci
İçinde kiracı olan evi satın alan yeni malikin hakları nelerdir? 1 ay içinde ihtarname ve 6 ay sonra tahliye davası süreci.
Güncelleme ve hukuki inceleme: 19 Ekim 2026 · Isikoglu Partners
Özet
Kiracılı bir evi satın almak kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez. Yeni malikin ihtiyaç nedeniyle tahliye talebi, yazılı bildirim ve dava zamanlarıyla birlikte değerlendirilir. Altı aylık yol ile sözleşme bitimine bağlı alternatif yol aynı değildir.
I. Satıştan sonra kira sözleşmesi
TBK m.310 uyarınca kiralanan el değiştirdiğinde yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Tapunun devri tek başına kiracıya hemen çıkma yükümlülüğü vermez. İhtiyaç sebebiyle tahliye için m.351’de sayılan kişinin konut veya işyeri gereksinimi ve kullanım zorunluluğu değerlendirilir; salt yatırım amacı ya da satış işlemi yeterli sayılmaz.
II. Bir aylık bildirim ve altı aylık yol
TBK m.351’in ilk fıkrasında edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumun kiracıya yazılı bildirilmesi ve altı ay sonra açılacak dava düzenlenir. Bildirimin içeriği ve kiracıya süresinde ulaşmasının ispatı önemlidir. Tapu tarihi, bildirimin tebliği ve ihtiyaç açıklaması birlikte incelenmelidir. Sürenin dolması, kiracının mahkeme süreci olmadan zorla çıkarılabileceği anlamına gelmez.
III. Sözleşme bitimine bağlı alternatif
Aynı maddenin ikinci fıkrası, yeni malike sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde ihtiyaç sebebiyle dava açma yolunu da tanır. Edinmeden sonraki bir aylık bildirimin kaçırılması, bu alternatifin her durumda ortadan kalktığı anlamına gelmez. Sözleşmenin süresi, bildirimler ve TBK m.353’teki dava süresinin uzamasına ilişkin koşullar ayrıca değerlendirilir.
IV. Dava öncesi hangi dosya hazırlanmalı?
Tapu edinme belgesi, kira sözleşmesi, tebliğ kayıtları ve ihtiyacı gösteren belgeler birlikte toplanmalıdır. Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava şartı arabuluculuk ve kanundaki istisnalar ayrıca kontrol edilir. Başvuru tarihleri hesaplanırken arabuluculuk sürecinin süreye etkisi dikkate alınmalıdır. Tahliyenin kesin olarak kaç ayda sonuçlanacağına dair garanti verilemez.
İlgili makaleler
Tahliye Davası: Kiracının Tahliyesi Nasıl Yapılır
Tahliye Davası Dilekçesi Örneği 2026
Resmî kaynaklar
Türk Borçlar Kanunu — m.310, 351, 353
Sık sorulan sorular
Evi satın alan kişi kiracıyı hemen çıkarabilir mi?
Satın alma tek başına yeterli değildir. Yeni malik sözleşmenin tarafı olur; tahliye için ilgili kanuni sebep ve usul koşulları aranır.
Edinmeden sonraki bir aylık bildirim kaçırılırsa bütün ihtiyaç davaları biter mi?
TBK m.351/2’de sözleşme bitimine bağlı alternatif vardır. Sözleşme, ihtiyaç, bildirim ve dava tarihleri bu yol yönünden ayrıca incelenmelidir.
Altı ay geçince zorla tahliye yapılabilir mi?
Hayır. Bu süre, ilgili dava yolunun koşuludur; kendi başına zorla çıkarma yetkisi vermez.
Dava açmadan önce hangi belgeler gerekir?
Tapu ve kira sözleşmesi, tebliğ kayıtları, ihtiyacı gösteren belgeler ve gerekiyorsa arabuluculuk son tutanağı önemlidir. Süreler tek bir belgeye bakılarak hesaplanmamalıdır.
Resmî kaynaklar
Türk Borçlar Kanunu — m.310, 351, 353